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      三少爷的笔 点评 正弘府 2019-08-13 17:38
      和朋友撸串才知道兴起来的微信帮选房操作手,三少一脸蒙蔽,什么是操作手,为嘛这样。

      论北区网红盘,各式各样走马观花,但是三少墙都不服就服正弘府,就这么多套房子,每次扣扣索索的开盘,逢开必秒清。只有这种微信选房秒清的楼盘才会有大神前来帮选房操作吧。

      正弘府位居郑州市花园路英才街,临贾鲁河,一路之隔是迎宾路小学,贾鲁河在治理中,门口的市政路也在有序不断地新建着。2.7的容积率和40%的绿化以及规划的16层小高层,无一不体现着刚改的气息,不过刚需也可来争抢一番,毕竟我有89小三房,刚需的最爱,SO无论刚需还是刚改,都有很大的需求,每次蓄客四五百,推出一百来套房源,不清才怪。

      随着9#的推出,正弘府的尾盘越来越少,说明资源越来越紧俏,没买到手的能不着急吗?89的三房连廊设计通透性有保证,整个户型方正无太多浪费,双飘窗+阳台的赠送也说明正弘的良心,君不见某些开发商飘窗都不给送个。125的边户差那么半堵墙就是纯南北通透,不过错开一点问题不大,南北双落地阳台尤为回味,卫生间的设计比较合理,户型上动静分离。不得不说,正弘府的户型设计确实下了很大功夫,几年过去,依旧迎合市场算得上标杆户型。

      北区的楼盘今年特别多,主要是北环沿线的城改都纷纷拿了预售,正弘在大北区竞争激烈的区域还能秒清,除了销售政策外,本身积累下来的口碑也是一方面。
      旁边的保利海德公园精装逼近1.8,相比之下虽然捆绑了车位,不过正弘的定价并不高。北区客户可以多看多参考,毕竟守着一个买不到的也是心累
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      正弘府正弘府正弘府
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 保利心语 2019-08-13 10:10
      保利心语的三期已经开始大张旗鼓的街宣了。
      三期的位置说实话,真的是前三期最好的一个地块了,三期位于中原路华山路西北角,与中原万达斜角对称。
      三期占地43亩,建筑面积约23.28万方,容积率6.05,包含4栋高层住宅和2栋公寓,住宅户型面积区间104㎡--133㎡。?

      作为罗庄的城改项目,保利心语位置绝佳,依靠西区的商业中心万达广场,成熟的生活商业和教育配套是大刚需的首选,同样令人反感的也是城改的高容积率问题,当然买房小白们也许不会去在意这些,但是高容积率确实入住后的社区体验感弱化不少。

      三期户型相比二期除了面积提升了,户型优势提升不大,因为高容积率,要吃满容积率就难免作出一些非常规户型,比如这次的130还没做到南北通透,敢放在三环外,绝壁是个销售难题。130的户型实际上没有任何浪费空间,而且双卧+客厅朝南,采光向阳极好,南向的超大一体会阳台嘛仁者见仁,三少不太喜欢这种,感觉主卧的私密性大大减少,你想你在睡觉,家人早起在阳台干活搭衣服啥的,确实有不方便之处,不过有人喜欢这种。108的户型是个长进深户型,卫生间放在入户处,半夜卧室的主人上个厕所可是横跨整个户型南北向,也真是醉了,非设计师弱智,实乃为了追求利润最大化的产物。

      保利心语的三期优缺点和二期一样明显,三期继续主打商圈+交通+教育,10号线确实就在家门口的加成不少。不过三期都是大户型,大户型的买主可不都是刚需,而且三环内房源尚有,并不见得保利是优先级选择,刚改客户还是追求舒适度第一,配套对于他们来说可能是第二选择。不过保利的营销看市场很精确,对于三期的价格和去化,拭目以待吧。
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 金地滨河风华 2019-07-31 16:36
      看到评论上这么多吐槽金地的我就放心了,金地铂悦的交房一塌糊涂,号称第一个精装名仕系列产品就这样螺旋爆炸,讲道理当时金地的销售和拿地价格比很高,很赚钱,完全有能力做的更好,可惜,不争气的金地。

      金地滨河风华位于经开区经开第十七街与经南十二路交汇处,占地约64亩,总建面约14万方,容积率为2.49,绿化率为35.04,规划有6栋洋房、8栋高层。18年的土拍金地以土地单价1802万元 ,楼面价10814元/平拿下首次进驻滨河,彻底加入大乱斗之中。

      滨河的市场很复杂,大大小小几十家一线房企进驻,除了本身的区域定位外,房企们也把滨河看成了高级战斗场所,就连绿城再次拿地也选择了滨河,可见区域的价值非一般。

      作为金地三个高端系列的风华系,金地滨河风华因为受地块形状限制,整个规划布局颇有“层次感”,完全符合最近规划部门经常提出的城市天际线,高低有错等等,但是站在上帝角度去看,和旁边的清风公园一比,一个整洁有致,一个错乱无章。不过有一点需要夸夸人家金地,错开的高层建筑使得高层的采光更好,相比清风公园北侧的第一排被南边高层遮挡,这点对高层业主很友好,有得必有失,中间夹隔洋房业主的感受就不多说了。

      产品上滨河风华高层以110、120三房为主,洋房150的平层和180的一楼、顶楼复式。作为高端区域,任何房企在滨河的户型都没有菜鸡,只有个人的喜好和细节的处理。金地120的户型进深过长,不过大空间无浪费哦。洋房150的平层四房很完美,大面宽采光。复式的话就三少的喜好来说顶层优先级大于首层,一楼的复式南向卧室只有一个,而且私密性感觉稍微差。

      目前高层(精装)?17250?元/㎡???洋房(精装)?21000?元/㎡??,南边的电建高层精装17500,不过社区更大布局合理。滨河的战场永远都是刚开始,因为后续太多了,比如绿城也在霍霍磨刀
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 融信奥体世纪 2019-07-31 15:24
      大街小巷的民族运动会的宣传和出街已经提前两个月预热,新书记的到来+民运会的双向标准使得最近郑州的交通成为了大吐槽,交通治理力度空前加大

      常西湖新区的红利在四大中心建设过程中和今年民族运动会的加持推向了高潮,永威、汇泉、融信等把红利吃了个遍,从融信首期开盘13500左右的价格到现在卖到14700,和郑州房地产市场逆向而行,不得不说,在下服了,常西湖看来zf的宣传已经深入人心。

      融信奥体世纪项目西起西四环路,北临陇海路,首期地块占地约44.6亩,建面约10万㎡,容积率3.49,绿地率36.9%,规划8栋高层住宅和1栋配套幼儿园,产品建面约89-144㎡全明舒阔格局,专梯入户。
      融信的买点有两个,而且每一个都是能打动人的。
      1、区域位置:四环内,常西湖新区,陇海高架、四大中心+植物园、地铁14号线星空路站,无论是交通的便利性还是区域的定位和宜居,都没得说,刚需和改善都在乎。
      2、本身的规划:3.5的容积率纯高层设计,而且户型都是最好的,104三房的双卫设计,2T3的设计使得两个116边户基本独享一个电梯,刚需盘的改善待遇,哪里有?就连南向的89户型也是采用连廊采光通风,赠送面积阳台+飘窗也是该有都有。

      融信又签约了郑州外国语小学,各种利好消息都充斥着购房业主的心怀,目前周边的生活配套略显不足,好在一路之隔的汇泉已经有交房入住,等融信交房,可以吃点汇泉的配套。融信在郑州的项目,已交付的一般般,就看奥体世纪的吹嘘能否实现,外部因素棒棒。

      友情提示,不在西区上班的刚需亲们还是多考虑三环沿线,毕竟常西湖再好他也是个新区不是,而且现在的这个价格着实坐实了新区的水平,讲道理,略贵。
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 万向桃源居 2019-07-31 11:46
      万向桃源居位于郑东新区龙子湖 北博学路与薛夏南街交叉口东300米路南,总占地面积16029㎡,总建筑面积约87857.43㎡,由4栋楼组成,1#楼27层、2#楼25层和3#楼23层,以及4#楼2层商业。容积率3.99,绿化率32%,采用经典ARTDECO建筑。规划户型90+120三房 2T4设计。

      位于郑东新区博学路东、薛夏街北湖畔晓风和这个桃源居都是万向开发的,地块的曲折就不说了,终归目前一切正常,作为龙子湖生活区的一部分,附近的生活气息有点太浓厚了,周边全被回迁安置社区包围着,注意了,这里你是真正的外人,人家村民才是王者,虽然享受着热热闹闹的集市和小贩商业,但是毕竟是花了大价格的,租房子倒是很喜欢住这里,久居恐怕宜居度大打折扣,东侧的初中和北侧小学倒是上学很方便,但是教学质量值得商讨了。

      项目主要在售1#2#,3#作为安置。2T4的设计核心筒设计比较老旧,现在市场流行的事连廊通风采光的设计,这种远古核心筒造成南向90三房通气和采光受到不少影响,但是核心筒的公摊面积是省回来了。120三房边户是比较经典的,餐厅和客厅南北通透无阻挡,进门书房(客卧),唯一的缺点可能就是进门廊道有点稍长浪费点面积。

      万向桃源居目前在售的房源不多,均价17500,和隔壁的水之郡价格半斤八两,位置虽不如水之郡幽静点,但是开发商的实力还是秒杀的,水之郡拖拉了多久了都。如果非要在这区域,建议桃源居,起码不会烂尾不是
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 万向湖畔晓风 2019-07-31 11:17
      万向湖畔晓风项目位于郑东新区博学路东、薛夏街北,总占地48亩,总建筑面积约12.8万方,规划建筑7栋成品住宅楼、1栋社区商业。项目外立面以仿石材涂料+幕墙为主,立面风格为法式新古典主义建筑风格+现代的建筑元素。

      来看看开发商郑州万向集团有限公司是一家集地产开发、小镇建设、健康养老、实业投资为一体的大型综合性集团公司。集团旗下拥有土地储备逾千万平方米,总资产超过30?亿元。
      郑州万向集团目前在建的代表项目有:备受郑州市场热捧的中式合院产品蓝城·桃花源(总占地近万亩);郑东新区北龙湖片区“万向·湖畔晓风”以及“万向·桃源居”项目;海南省??谑蟹锲鸪泵钅康?。已顺利落地实施的项目有:蓝城理想小镇平台(北京市丰台区)、蓝城科创小镇(北京市顺义区)和河南洛阳康养小镇等。

      项目所在的片区即为号称东区之东的龙子湖片区,龙子湖是靠高校带起来的区域,龙子湖高校园区依托河南省十几所高校新区建设+zf的路网工程,最近两年也在大力发展区域的金融商业等优势,片区的住宅除了高校配套的家属楼外也就是当时拆迁的安置房,纯开发地块很少,多少年了也就这几个项目,所以还是算稀缺的。但是区域距离市区不算很近,非东区或者周边就业者选择这个位置多少还是有点不方便。

      万向湖畔晓风的容积率为4.99,讲道理这个位置容积率已经比较高了,但是整体规划很是舒服,不愧是和绿城蓝城走的这么近,项目景观由重庆纬图景观设计有限公司设计号称1个中央公园+2个会所+4大功能组团”BUT绿地面积很有限,理论很强,交房实际效果待考验。项目宣传的是绿城物业,实际上只是绿城物业联盟成员单位-----河南万向物业服务有限公司,这就很尴尬了自己的物业挂了牌子,不过只要学生肯学,绿城这个老师还是业界名师的。
      项目的户型为110-200的刚改,以2T3户设计为主,其中110的三房一改其他企业大进深小面宽,这个户型大面宽,小进深,起码南向的采光是非常的充足,而且卧室全部在南向,北侧靠采光井通风采光,单轮采光,比两个边户还舒服,特别是冬天。项目虽称精装交付,实责为准成品房,具体交付情况自己实际去看吧。

      目前高层建面约110-139㎡房源在售中,整体均价约20500元/㎡,比南边的水之郡贵不少,但是靠谱才是王道
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 美景美地麟洲(二期) 2019-07-30 11:37
      美景美地麟洲由美景集团开发,总占地面积约101亩,总建筑面积约26万㎡,集精装SOHO、LOFT、类住宅公寓、高端写字楼、星级酒店、特色商业街、购物中心等多种物业形态为一体的大型城市综合体项目。

      项目地址是南三环(新安路)与前程大道交汇处东南角,占地面积67333平方米。容积率3.85,非毛坯交付,绿化率25%,主力户型为46平-78平1居-2居类住宅公寓产品。

      美景一个地块做成三期也是秀的飞起,三江路和仁通街交叉口的=的两栋在一条直线上的高层就是二期的1#2#,南侧紧邻恒大雅苑。

      如果这个项目放在市区,精装双气的项目,带商业综合体,很好卖,奈何经开物流园区目前承担不起这样的综合体,还是常住人口的问题。整个区域目前定位是物流仓储为主,不是很宜居,但是按郑州的发展趋势来看,未来可期,这个未来是多久,大家都不知道。君不见临航海路的三大家的住宅都买的惨淡,更别提公寓产品了。单轮户型设计,45的一房、78的两房,投资的话两房面积稍微有点大,控制在70以下更合适。

      城市框架靠人,城市发展靠人,区域的发展也靠人,所以,人才是一切的中心,一个除了有业务和工作必须呆在的地方没有宜居及其他吸引,总规是缓慢的。而且对比产品的话,南三环正商的紫辰院更好,位置也秒杀。公寓投资需谨慎,目前市场上包括鑫苑等都是采取的返祖政策来吸引大众的眼光,市区公寓尚且只有1万的价格,这个位置这个价格能多少人承担,投资客可以考虑,但是明显不是最优选择。

      目前1#在售,房源建面约45-78平米,均价大致为8500元/平
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 丰乐奥体公馆 2019-07-29 14:02
      郑州房地产市场两极分化越来越明显,位置不错的丰乐奥体公馆二期开盘才卖了40多套。

      丰乐奥体公馆由郑州丰乐园置业有限公司开发,郑州丰乐园置业有限公司是河南省知名民营企业丰乐园实业集团公司的一新兴支柱产业,郑州周边大家经常游玩的比如荥阳孤柏渡、丰乐?;ㄔ?、丰乐农庄等等休闲度假的地方都是这家公司搞的,属于产业化的企业。

      丰乐奥体公馆位于惠济区三全路金杯路交叉口向东,占地48亩,建面:10万㎡(住宅9.5万㎡,商业0.5万㎡),容积率2.99,规划6栋24-26层高层住宅、0.5万㎡临街商业、1所幼儿园。
      区域属于极其成熟的惠济区地带,旁边有省体院馆及其他生活配套,而且地铁四号线也距离项目不远,位置、交通、配套都有了,本次开盘16000的单价不算贵,原以为会一抢而空,但是竟然才卖了40多套,比起来名门翠园的18000和南边万科民安的2万+,这个位置和价格实在是不贵,这样的去化,除了项目前期宣传一般,知道的人不多外买家们现在也精明多了也是一大原因,宁买贵不买无保障。

      丰乐奥体公馆的整体规划因为地块形状限制,漏洞竖向摆开,但是容积率才2.99而且楼栋的排布都错开使得光照互不影响?;蜕?6两房、89-107三房、127四房,虽然是老早设计好的户型,但是讲道理这个户型一点也不落后,很对得起这个开发商的水平,100出头的三房满足了大部分刚需的心声,之前有朋友就是89嫌小,110多的又感觉贵点,这样104左右的岂不更好而且还是纯南北通透的边户。

      丰乐奥体公馆有北区置业的刚需们需要的所有,而且有丰乐园集团的背景,烂尾等几乎不存在,品质的话就看集团的想法了,但是这个价格在区域真的很实惠,感觉北区的买主们可以考虑考虑。
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 富力建业·盛悦府 2019-07-29 10:41
      曾经有位仁兄给三少留言问三环边的盛悦府怎么样,当时三少一头懵逼,没听说过呀,,,,然后马上恶补一番,XXXXX原来是五龙新城你这位仁兄带了个换皮面具

      18年五龙新城探盘时,指着沙盘上五龙口路南的地块问置业顾问,这个位置好,你们啥时候开发,转眼间地块都开发了,不过和五龙新城撇开了关系,但是业主们不是傻子,换了个名字就撇开五龙新城的大杂烩情况了嘛?,自欺欺人罢了。

      盛悦府位于五龙口南路与冉屯东路交叉口东南角,占地34996.29㎡,总建筑面积221556.86㎡,容积率4.62,建筑密度26.9%。楼市开盘数据显示,推出高层2#130套,去化90套,精装均价14700-15700。这个去化不算差,但是对比惠济北中海和管南的富田城的开盘去化95%还是有不小的差距,论位置,盛悦府秒杀这俩仁兄,论价格,也算是秒杀。但是还是受五龙新城影响太大,毕竟你路北兄弟卖14000不到,还有过12000的特价,你换个名字就像15000?这不是忽悠人嘛,前科太严重,信任值大大降低。
      不过话说回来,单轮这个位置和价格,真的没说的,南边农业路的九龙城和天誉华庭毛坯都卖到16000,而且,南侧临近的明钻和梧桐新语二手房更是15000的价格高居不下。所以这个位置,这个价格,绝对没毛病,有毛病的就是这家开发商的前科使得大家放心度低,由此可见开发商赖以生存之道是何物?

      再来说说户型吧:
      107的三房和碧桂园89、115大同小异,带连廊南户经典户型,大阳台+飘窗的设计,采光无毛病。
      130的三室边户,整体无浪费空间,而且公卫的位置布置比较合理,方便使用。
      143的四房户型,乍一看和一些经典的大同小异,但是细细深究,首先,公卫的位置放在南侧主卧门口,北侧两个房间如果去公卫横跨整个客厅,距离远不说还影响南侧两个卧室的休息,而且主卧的卫生间竟然是个暗卫,暗卫的缺点大家都可想而知了,所以三少觉得整个户型太次了,不建议客户考虑。

      盛悦府的精装号称完全区别于五龙新城,既然名字都换了,我们也应该相信富力的想法和决心,但是还是用事实说话吧。
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      富力建业·盛悦府富力建业·盛悦府富力建业·盛悦府富力建业·盛悦府
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 万科溪望 2019-07-27 17:56
      zf的限价是怕你卖的太贵了,限制最高价,但是目前这价格刷刷往下掉是嘛情况嘛从13000的精装调到不到12000,郊区盘的“魅力”一般可见。

      你说你有什么五心装修、智能2.0等,我说我在市区,你说你大企业,牛逼哄哄,我说我市区,你说你户型超级完美,我说我户型废品但是我在市区,SO。。。。。简而易懂
      因为旁边就是物流园区,所以区域实在是高大上不起来,比起来同为郊区但规划高大上的绿博和白沙都降价了,这片怎可能不降?


      万科溪望位于经开物流园区,凤栖街、九曲路、安达路合围的三角形地块,占地90亩,总建筑面积150934平方米,容积率2.49。
      项目规划5栋高层、6栋洋房+沿街配套商业,高层户型95三房、123三房为主,洋房143四房。
      项目一路之隔南侧是金地和碧桂园,当时的三兄弟拿地时豪气冲天,现在的销售是三个熊窝窝,愁的蛋都碎了,论产品、品牌都是杠杠的,奈何位置秒杀你所有。

      万科的产品还是依旧那么优秀,暂且除了抛开追求高利润的高低配会让高层显得局促外,户型设计和精装细节,万科依旧是行业NO1。95的边户和南户各有千秋,南向户型有连廊设计,使得北向的通风采光都有保障,整体布局动静分离,而且两卧+客厅朝南,光照更舒服,卫生间三分离是个亮点,三个小功能空间互不打扰,一个卫生区域,同时一家三个人用互不打扰,极大地解决了刚需的卫生间使用之殇。123的户型和95边户大同小异,唯一缺点,入户门对着公卫门,讲究风水的不太乐意,实际上这种瑕疵是可以避免的。

      项目东侧花溪河如果能规划落地,未来两岸的绿化再打造一下,也算是河景美宅,环境还能说得过去。不过因为区域的原因,购房客户虽有,但是群体毕竟比不上市区呀,目前的价格下探,实际上很有空间。
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      万科溪望万科溪望万科溪望万科溪望
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  • 紫光阁中共中央国家机关工作委员会 2019-08-16
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