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    三少爷的笔 房产评论师

    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 绿都澜湾 1天前
      绿都澜湾看楼盘点评就知道这是个被各位研究的透透的楼盘。

      从一期到七期,昔日的管南三雄之绿都澜湾也快迎来了自己的落幕,依靠自己教育+地铁+宜居的王牌,绿都澜湾创造各种销售神话,也获得了不少业主的青睐,而绿都的水平也对的起这些,可观来说没有十全十美,但是已交付的一期二期整体水平在管南还是一线的。

      要问目前最火爆的购房区域,管南当仁不让,当惠济北从15000跌到13000,滨河从17000下到15000的时候,管南逆势而行从13500到14500到现在的15500,真她娘的刚!富田城的横空出世带来了第一波高价,试探后市场竟然买账,那好,紧接着绿都、永威纷纷跟进,就这种涨起来了,不要怪开发商,人心是最可怕的,就好比最近的NBA事件,深圳赛和上海赛的高朋满座,说好的抵制呢?

      澜湾目前在售的七期价格高达15500,不过里面水分也不少,低首付、送车位(抵扣卷)等等,这个套路像极了上半年的名门天境开盘18000带装修+学位+XX目前13000的价格。实际上你减去一些附加值后这个房价还在14000左右晃荡,只不过开发商现在都是神人,车位不好卖?我先送你然后把价格加到总房款里,这波操作很强势,买家没有卖家聪明,所以万万不要以为你捡了个大便宜,实则施主你着了道。

      七期的位置临紫荆山南路、距离地铁口也比较近,地块有创新街小学的加持,外在配套不差,不过小区的整体布局不如前几期那么方正,同时户型也不是很优秀,不过目前三环的管南房越来越少,再往南就该看四环表演了。

      其实没必要往有热度的地方蹭,像股市一样,当散户都进入的时候大佬都撤离准备割韭菜了,比喻不恰当但是房市也有自己的规律,所以多走多看放开思路视野才是脱坑的真谛。
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      绿都澜湾
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 招商公园1872 2天前
      昔日的招保万金一字招进驻郑州算是比较晚的一线开发商,进来晚不说,招商的央企作风没给自己在三环内的主城区拿到一块地,干脆索性给其他老哥们错开主战场,深耕各种“曲径通幽处”的区域。

      公园1872是招商的一个产品系列,1872正是招商的成立之年,寓意回归本质,精细改善等。
      招商地产源于中国民族工商业先驱招商局,公元1872年,招商局集团在洋务运动中始创,在随后的130余年里,招商局开创了中国民族经济的一系列新领域,包括中国近代第一支商船队,第一家银行,第一家保险公司,第一家电报局,建造了中国第一条铁路在内的无数荣耀都昭示了一个民族巨擘的民生使命。今天,招商局的业务已经凝聚为交通运输及相关基础设施建设,金融投资与管理,房地产运营三大核心产业。

      招商公园1872位于西四环萍湖路交汇处向南约1000米 ,马寨镇东南方向。公园1872一期占地约265亩,容积率1.4,共七个地块,包含约134㎡非毛坯小高层,约143㎡多层电梯洋房

      看一个项目的好坏一直都分两个路线,一是内、二是外,内指的是项目本身的条件,开发商品质、容积率、规划性质、社区物业等等,外指的是市政配套、区域环境、价值、未来。

      公园1872 的内是没有问题的,百年央企,一字招的水平还是处于开发商中的一线,而且公园系列更是招商的改善代表系列,从户型和低容的规划来看,1.4的容积率,6-7层低密洋房、户型上南向大横厅三开间甚至四开间的设计无一不彰显着项目的纯粹性的改善基因,招商的施工品质虽然因天地华府口碑暴跌,不过建筑行业一贯都是一流施工企业中标、二流进场、三流干活,招商确实需要加强自己的管理水平了。
      招商公园1872的外目前来说附加值很低,尖岗水库区域属于一个无人问津的地方,而且位于四环外,目前周边道路未通、连接市区主干路无,配套设施为无,也就仅有个环境还算优美,主要是周边也没友商,发展全靠自己,很难,但是未来如何,5-10?总会好起来的吧。

      理性点来说,14000的价格不低,我去洞林湖买11000的福晟、恒大的洋房,它不香吗?目前洞林湖区域有湿地公园,有医疗、学校、商业配套,再加上地铁6号线的价值加持,它们不香吗?

      招商像极了7年前的新田。它是否有新田的恒心和魄力
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      招商公园1872招商公园1872招商公园1872招商公园1872
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 钛合佳苑 2天前
      历史上的综合体项目,只有两种,一种就是品牌号召像万达这种商业办公住宅做的风生水起,另一种就是四不像又做不出来品质的淫灭者甚至面临各种烂尾的危险,很明显钛合佳苑属于第二种。

      钛合佳苑(案名差点亮瞎我的钛合金X眼)位于二七区棉纺路建设路交汇处,项目占地16186平方米,建筑面积:160000平方米,容积率7.36?规划有商业+办公+住宅,高层住宅,户型:公寓40㎡-50㎡,住宅85㎡-135㎡两房,三房,四房。从规划上来看东侧1号楼为办公性质27层,2#楼商住性质33层、3#楼商业21层。用地是个三角状的异性,同样楼盖的也是各种异形。
      公寓2T16户,住宅3T9户,梯户比各种惊人,这个容积率想想也正常,公寓楼被南向住宅档的那叫一个严严实实,不过公寓没硬性的采光要求,但是这种居住起来真的非人性啊,住宅的户型3T9能做出来什么呢,其实倒不如安安心心做更多的小户型。

      位置很美丽,配套很优越,开发商很熊、房子很焦心

      目前住宅18000,公寓15000,这个价格和社区,建议刚需看一眼就行了,投资者倒是可以考虑下手,毕竟紧挨号称亚洲最大医院的一附院,租客人群还是非??晒鄣?,但是居住环境嘛,就仁者见仁了。
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      钛合佳苑钛合佳苑钛合佳苑
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 中海万锦熙岸 2019-10-12 11:54
      作为郑州话题最热的两个新城,双湖新城和滨河新城一直拿来对比,但是个人认为双湖被滨河完爆,首先滨河的定位和位置,连接东区和港区,是大郑州的面向全国的脸面,双湖在高新区西,承接西部片区洛阳等地的自创区。就好比一个是气派的大门,一个是小后门一样。同样房价及地价的定位也能看出来高低之分,但是就居住来说,双湖的优居性可一点也不比滨河差。

      双湖新城的发展很短,也是近年高新区提出的科技新城外溢的成果,目前双湖整体规划已经出炉,教育、科级、医疗配套一应俱全,但是都是正在规划建设中,闻风赶来的开发商们也早早在双湖布局,拍地的、合作的都忙得不亦乐乎,目前双湖的项目以两条主线为主,科学大道两侧、莲花街两侧,而科学大道和莲花街、西四环合围的区域也正是双湖的核心区域。

      中海万锦熙岸作为中海和中建和强强联合,项目位于双湖科技城科学大道与创新大道交汇处北800米,占地面积75987平方米,规划建筑面积189603平方米,容积率2.5,规划包含洋房、小高层、高层,其中1、7、12、13#为高层;2、3、20#为小高层;5、6、8、9、10、11、14、15、16、17、18、19、21、22#为洋房。
      作为稳居19年7月、8月销售额前三的项目,中海的两把刷子配着这个市场着实可以,15000+的8层伪洋房性价比远超西三环15000的高层,对于高新区及西区的改善外溢客户还是有很大的吸引力的,讲道理如果三少有钱,肯定会在双湖订一套洋房,区域建设启动的初期价格不高,未来增长可见,一个是区域的宜居,5年后,当学校等教育都起来的时候,嫣然一个蒸蒸日上的区域。
      不过目前双湖的项目不少,大多都是高层+洋房,谁家的洋房才是最好的选择,那就需要去实地勘察了,买房要谨慎,多对比优选吧,每个项目都不是十全十美的,但是牢记一点,远离小开发商。
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      中海万锦熙岸中海万锦熙岸中海万锦熙岸
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 名门天境 2019-10-12 10:59
      名门天境的白衣分销们在9月底大显身手,一到晚上农业路西向东东明路口停满了车,名门国际广场上成片的白衣绿工牌的分销们,您们辛苦了哈。

      从高层精装18800到吗,毛坯12800,到底经历了什么?天境广场项目是地产寒冬下最好的见证者,之前的18000+带学位+精装+返祖,竟然兑了七八百客户,现在的12800虽然不带这些附加但是还有首付分期,谁转谁赔一亩了然。近5000的价格给了这些包装,现在的价格才是这个公寓真正应该有的价值。

      来深入了解下项目,项目作为常砦的城改用地,首期商务地块位于农业路南、东明路东、姚砦路西,由4.5万㎡街区商业及6栋塔楼构成:1#楼为soho办公楼,2#、4#楼精装loft公寓,3#、5#、6#楼为精装平层公寓。主力户型为38左右大标间、70一房、120三房,70以上的户型为双气入户,不过三少对120的户型有个疑问,双气入户的标准是厨房必须有单独的开窗口燃气公司才给验收通过比如这个70的户型,但是120的厨房明显的是开放式厨房无单独开窗口如果通过呢?希望最后不是一个维权的点

      作为金水区的核心位置,离东区很近,公寓的客户大部分都是出租赚取租金,自主的很少,一般高档公寓周边必须有大量的办公商务区来支撑,但是目前金水的商务办公区在花园路经三路附近,相比之下名门天境不如正弘城的公寓位置价值好,租金带来的收益可以参考一路之隔的名门国际的房租。

      名门天境南侧的住宅配套地块倒是可以期待,不过高达5.9的容积率还是有点吓人的,目前的郑州楼市,住宅尚且且行且珍惜,公寓现在基本都是各种打折促销,请擦亮各位的眼睛了。
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      名门天境名门天境名门天境名门天境名门天境
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 福晟?九州府 2019-09-30 18:53
      府已经成为一个烂大街的案名了,稍微改善点的就想给府沾个边,说好的中国传统文化呢,好在最近全国都在轰轰烈烈案名整治,君不见建业海马九如园已横空出世?目测福晟这个推广名坚持不到开盘。

      福晟的入郑之路算闽系里面算是顺利的了,纵观外来者,选择区域地头蛇合作是第一选择,依靠合作先挣钱站稳脚步,然后再依靠资源寻寻渐进独自拿地开发,这个步骤,福晟走的很稳也很正确。

      福晟·九州府是福晟集团在郑州继洞林湖南山府后开发的又已TOP府系之一。项目位于中央大道与杨金路交汇处,项目总占地面积为420亩,分为五个地块开发,一期规划总用地面积约68亩,总建筑面积约16万方,容积率2.49。项目规划11栋带装修小高层住宅。
      福晟整体采用的是易被接受的刚改的新中式风格,项目整体汲取新中式建筑精萃,采用王府院落的门第规划仪制,项目整体园林景观,采用一轴一环五进六院的礼序规制,住宅三段式外立面设计也彰显品质。
      户型以98-125三房、140四房为主,定位刚改也符合现在杨金片区的大部分定位,因为杨金的开发商发现这个区域纯改善已经不被接受,反而做刚改,依靠紧挨北龙湖的宣传能忽悠很大一部分人咬咬牙上车
      98三房是常见的市区89南向拼接的放大版,115算是个不纯南北通透的边户,但是三开间朝阳的大面宽也是很舒服的,个人觉得最完美的莫过于125户型,餐厅客厅南北纯通透,两边窗户打开,空气对流的清爽??!而且户型整体动静分离,公卫干湿分离、南向一体化大阳台,可以说所有的优点都集中在一起,完美无缺。四房的户型感觉福晟做的没那么理想,首先入户门后的无鞋柜玄关的布置,其次南向次卧需要从客厅进去总感觉别扭,户型的空间布置也不如125的完美。

      杨金到底凉不凉一直是地产圈的流量话题,区域的顶级开发商堪比滨河,而且价位也和滨河差不多,但是目前杨金能吹得只有一个北龙湖后花园,君不见龙子湖、鸿园人家也在抱北龙湖呢,这两年的地产形势使人买房更加谨慎,所以,杨金的开发商日子不会好过。
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      福晟?九州府福晟?九州府福晟?九州府福晟?九州府
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 鑫苑东方首玺 2019-09-30 17:16
      中牟现在的地位虽然提升了不少,但是相比绿博白沙不断把自己往郑州靠拢,各种给自己贴金,中牟作为一个县还是很难相比的。

      作为中牟刘圪档村的城改项目,鑫苑与佳和的合作也为项目注入新的血液。

      鑫苑东方首玺项目一期(南地块)占地约81122平方米(约121亩)。北邻学苑路,南边邻文博路,西边邻文通路,东边邻寿圣街。由13栋高层住宅和4栋洋房组成。项目总建筑面积约为39万㎡,其中纯住宅约26万㎡,配套商业约11494㎡,总体容积率为3.49,绿化率36%,车位配比在1:1.2。
      整体规划上来看,3.5的容积率虽然是高低配设计,但是仅有4栋洋房,大部分以高层为主,这样洋房的占地并不大,整体上也颇为协调,不过三少不明白,为何洋房不布置在东侧而是布置在西侧,按照分水,中国人东大于西,东户优于西户;按照日照分析,洋房在东侧也不会遮挡西侧高层的采光,但是现在洋房的东侧有各种高层,西晒可不是一个好的消息。

      项目的区域属于中牟县的核心位置,周边成熟的小区配套、生活、教育、医疗一应俱全,中牟的楼盘大多业主都是本县的多以村镇往县里发展为主,县城的原住民要么有自住房,要么往郑州发展。秉着人口才是买房动力的原则,目前中牟的市场有点不景气,毕竟楼盘不少,购买力的群体有限啊

      预计高层8500-9000的价格
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      鑫苑东方首玺
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 万科世曦 2019-09-30 11:04
      万科速度就是8月26号摘牌的地,9月底样板间就开放蓄客

      2019年8月26日万科摘得郑政出〔2019〕63号(网)号地块:
       该地块位于沙口路东、农业路北,出让面积33155.69㎡(折合49.734亩),地块性质为城镇住宅(地下交通服务场站用地),出让年限70年(地下50年),1.1<容积率<5.2,起始价62433万元,熔断价93833万元,竞地价最高限价124866万元。该地块为城中村改造项目用地,需使用复垦券A券49.734亩,竞买人不受持有复垦券A券数量限制参与竞拍,竞拍起始价62433万元,熔断价93833万元,竞地价最高限价124866万元。最终万科以起始价62433万元摘得,折合1255.35万元/亩,楼面地价3621元/㎡。

      推广名万科世曦正式横空入市,也是万科继世阶后第二个绝对的城心核心位置项目,农业路、沙口路的二环位置,当然两个高架和铁道是硬伤,不过万科同样做出了各种应对措施,三层中空玻璃、五重降噪等处理,西侧还有万平方米的楸树林,这就是硬条件不足,软实力来凑,恰好万科就是有这种软实力的开发商之一。(亚新的业主偷着乐了,西边的高架噪音终于有人给当着了

      世曦户型有89三房、96三房、120三房、140四房,强如万科面对5.2的容积率也是拿出了一栋8户的筒子楼凑面积,确实这个89户型虽然户内的布置都可以,但是楼的硬性条件太差,而且这栋楼还是农业路高价和京广路高架交叉口位置,所有的噪音都被这栋楼给吸收了,预计此楼的价格和其他楼栋会有1000的差价,但是三少还是建议咬咬牙多凑点选个其他楼96的吧!
      96户型是万科标准的连廊南向三房,这里面最好的户型可能就是117的三房,纯南北通透的边户,但是只有俩栋楼有,户型较少预计比较抢手。140户型为了解决长进深的问题,万科做出了横厅设计,这样确实完美,客厅宽敞的大阳台无论是晒太阳还是晾衣服都绰绰有余,北侧卧室带阳台,室内无浪费空间。

      万科号称此次精装水平对标世玠,应该也算是万科郑州项目比较高档的装修,但是5.2的容积率实在谈不上改善,隔壁的亚新美好城邦均价19000,就看万科如何定价了。预估筒子楼1.8,其他1.9
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    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 兴港和昌云著 2019-09-29 18:37
      兴港和昌云著是兴港投资与和昌集团共同倾力打造的区域标杆项目,是和昌集团在港区继盛世城邦后的又一力作。

      先来看两家公司的情况:
      郑州航空港兴港投资集团有限公司(以下简称“兴港投资”)成立于2012年10月9日,注册资本200亿元,是郑州航空港经济综合实验区(郑州新郑综合保税区)管理委员会下属的国有独资公司。截至 2019 年 6 月 30 日,集团公司实收资本 140 亿元,下属全资、参控股企业及分公司 119 家,合并资产总额1610.01 亿元,净资产 542.88 亿元。
      和昌在郑州稳居二线开发商,北区的林与城、西三环的湾景国际,起码地产品牌也人尽可知了,和昌地产只是中瑞实业的一个版块,作为号称河南民企第一的中瑞可谓财大气粗。
      俩家的硬实力都很强,但是俩家的口碑的地产界的水平都一般般,溢价能力为0,于是乎低价走量似乎是对俩家公司和股东最好的交差方法

      项目位于北港雍州路西,飞航路南,占地约85亩,是由8栋7层叠拼别墅、4栋20/22层高层和4栋27层高层组合而成,建筑风格为现代主义风格。作为北港的核心区域康平湖和兰河公园范围算是最好的居住区,不仅人口密度大,商业医疗等配套也想对成熟,满足各种需求。
      项目西侧东侧南侧都被正弘、万科包围着,比品牌比不过,比精装比不过,好在位置不错,康平湖地铁口400多米,南侧还是湖和公园,确实挺优雅的环境。

      和昌的高层户型设计算是给这一片抹了黑,2.5的容积率还能做出来2T6不带连廊的核心筒设计,亲啊,这里可是2.5容积率的港区,不是4.5容积率的市区,你这为了别墅区把高层牺牲的有点大。86三室的纯北户,109的户型还不是南北通透,虽然户型内部的整体布局还算可以,没有什么浪费空间,该赠送的阳台飘窗都有,但是这确实是价格便宜的一个原因。

      目前高层在售9500左右,确实比周边正弘和万科便宜,但是户型是硬伤,位置也不错,刚需可以考虑。至于买别墅的改善们,产品是个好产品,可惜了品质和基因问题。
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      兴港和昌云著兴港和昌云著兴港和昌云著兴港和昌云著
    • 房产评论师
      三少爷的笔 点评 招商·公园与湖 2019-09-29 13:49
      一直有人对港区特别说南岗的边缘楼盘是尉氏怀疑,教大家个窍门,你们可以看下建规证和预售证的发放单位就知道行政区域的所属。但是、但是,位置上来说可能就是边界了吧

      招商·公园与湖作为招商蛇口在郑州的第四个项目,依旧是远中加远,难道三环、四环内已经严峻到招商打不进去了吗?
      项目位于航空港经济综合实验区南部,总占地约104亩,总建筑面积约15万方 ??一条公园北二路分割成南苑和北苑两个地块。目前项目首推的南苑位于公园北二路以南、规划电子科技二街以西,地块用地面积36791.2㎡,建筑面积102844.7㎡,容积率1.99,限高60米,项目规划4栋小高层+9栋洋房的刚改设计。(低容积率高低配确实利益最大化,但是社区建筑密度不小,集中绿地比较少了)
      户型上小高层主打120三房、130四房,洋房主力户型为140四房。低容积率的方正地块户型和规划自然就容易的多(在这里大家不要去喷市区一些高容积率的奇葩户型,有些是设计师奇葩,更多的是巧妇难为无米之炊的事实),这三个户型都是大开间短进深,把南向的利用率达到最大,三卧+客厅四开间朝南的户型你去三环内吧啦吧啦基本为0。招商的户型面积和对应的刚改段位都定位不错。

      南港目前在着手打造双鹤湖科技生态区,现在的南岗相当于刚开始未开发的滨河国际新城,目前荒芜一片,居住条件实在苦不堪言,配套不能光看规划,主要是zf市政投资的力度,比如地铁17、18号线批复都没,等通到南岗等到80周年阅兵?
      貌似有声音告诉我们100遍,港区买房首选北港,但是依旧有人为南岗买单,当然部门本地改善和土著半辈子都在这片生活,选择这里也没毛病,其他的可就要掂量掂量啦
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      招商·公园与湖招商·公园与湖招商·公园与湖招商·公园与湖
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  • 紫光阁中共中央国家机关工作委员会 2019-08-16
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