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    Q 房产评论师

    投资照亮人生。

    • 房产评论师
      Q 点评 中晟柒号院 2019-03-16 21:52
      中晟柒号院,中原区长江路与西三环交汇处。

      这个项目占地是40亩,由两部分组成,一部分是住宅名字叫中晟柒号院,另一部分是公寓叫park公寓,总占地面积约4.8万平方米,其中住宅的总建筑面积为3.8万平方米。
      住宅物业形态包括高层和洋房,一共规划了4栋6-9层洋房、一栋31层的高层,户型面积从94-256平方米,洋房的主力户型140-147平方米,高层的主力户型186-192平方米,整体定位为改善。

      公寓方面一共规划3栋39层的公寓,梯户比为7梯30户,主力户型为32平方米的一室。

      这个项目的优势就是位置真的不错,位于长江路与西三环交汇处,周边环绕了地铁5号线、9号线(规划)、14号线(规划),距离最近的站点是5号线的后河卢站,并且临近三环快速路、陇海高架等,出行十分便捷。

      不知道卢天明看见自己外甥做的房子会有何感想,总之中晟的项目不做推荐。
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    • 房产评论师
      Q 点评 电建泷悦华庭 2019-03-13 22:34
      电建泷悦华庭位于经开区滨河国际新城十七大街与十五路交汇处,这宗土地是滨河的85号地,中电建拿地时间是2018年4月份,成交总价是16.2亿元,溢价率为50%,单价1802万/亩,楼面价10812元/㎡。

      电建泷悦华庭占地90亩,容积率2.5,总建筑面积约21万㎡,物业形态包括小高层和高层,其中4栋小高层、7栋高层,整体定位是改善,小高层只有两个户型155㎡、144㎡,高层三个户型128㎡、108㎡、142㎡,电建作为央企,最大的特点就是不差钱。

      目前滨河国际新城的情况依旧不是很乐观,金辉滨河云筑默默的开盘了,价格在14500元/㎡,比融侨府第一次开盘价格还要低!

      价格一旦掉下来,除非市场回暖,否则很难涨上去。

      那么问题来了,如果未来电建泷悦华庭也开到14500元/㎡,现在有以下几个选择:

      1. 管南均价14000元/㎡(永威城14200元/㎡、九鼎公馆释放价格14500元/㎡)
      2. 惠济区特价房特价房13000元/㎡(万科紫台和云城特价房12500元/㎡等等)

      这是一个很有意思的选择,同样的价格你是选择滨河国际新城还是选择管南亦或是选择惠济区,每一个人值得思考的问题。
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    • 房产评论师
      Q 点评 正商兰庭华府 2019-03-12 22:34
      正商兰庭华府位于郑新快速路与祥云路交汇处的东南方向,总占地约65亩,容积率为3,总建筑面积约18万平方米,一共规划4栋高层、8栋洋房,这宗土地是当时南龙湖的地王,正商在2018年年初拿下,楼面价约7500元/㎡,而当时周边房价普遍10500元/㎡上下。

      为了能多挣钱首先正商采用的是高低配,4栋高层8栋洋房,其次5号楼是4梯6户的,可以多出面积,最后设计的户型都是大面积,比如这次开盘只有两个户型116㎡和126㎡两种。

      这一套组合拳非常不错,但是市场变幻莫测,犹如打在棉花上一样,2018年年底正商兰庭华府的开盘就证明这一点,当时精装高层均价13500元/平方米,现在则是毛坯高层10200元/平方米。

      市场不好时,应该做的是减法。

      再来看另一个地王项目,龙湖天宸原著毛坯价格10500-11000元/㎡,卖的也是比较惨淡。

      地王遇到市场惨淡不得不说是命不好。
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    • 房产评论师
      Q 点评 碧桂园天琴湾 2019-02-25 22:19
      碧桂园天琴湾,郑东新区七里河南路与明理路交汇处。

      碧桂园天琴湾总占地面积是157亩,总建筑面积是43万㎡,容积率为2.5,物业形态涵盖高层、小高层、洋房,总共是1764户,全部为2000元的精装修标准。

      Q君多次说这个项目,不是因为喜欢流水工厂碧桂园,而是这个项目有独一无二的优势。

      李嘉诚说地段、地段还是地段,在这个项目上最为明显,这是高铁站最后一块土地,稀缺性毋容置疑,并且毗邻高铁站东广场,三面环水,真的是太稀缺了。

      碧桂园天琴湾一共规划32栋楼,其中5栋是25/30层高层,21栋是16/18层小高层,6栋5层洋房,主力户型是110㎡的三房(占比36%)和146㎡的四房(占比37%),整体定位是改善。

      由于这个项目限价不到15000元/㎡,妥妥的被某个单位团购了一票,转让费都是50万人民币,现在正常销售23000元/㎡左右。

      前几年的经济适用房,有经济学家建议不应该设立独立卫生间,而是采用公共卫生间。结果舆论一片哗然,骂什么的都有,说这位经济学家不知人民疾苦,不把穷人当人看。

      几年之后再看,经济适用房的业主都开豪车,有的甚至把经济适用房租出去赚钱。真正需要经济适用房的却得不到,根本不需要的却因为某种原因得到了。

      背后的逻辑是,削减部部分功能的房子,才不会引起权利的寻租。
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    • 房产评论师
      Q 点评 宝能郑州中心 2019-02-25 21:56
      宝能中心开盘快讯

      时间:2019年2月23日
      开盘价格:平层14500-16000元/㎡,跃层16900-18000元/㎡
      装修:精装修交付
      去化情况:推出3#楼560套,去化约240套

      简单的说一下宝能中心,宝能中心位于高铁站的东广场,占地面积约18万㎡,总建筑面积180万㎡,一共是10个地块,规划1栋306米的超高层,2栋240米的超高层,5栋150米和20余栋超高层,物业形态涵盖五星级酒店、超高层、公寓。

      首期推出的3号楼,6梯20户,南向是100-115㎡,朝北是39-44㎡。

      其实对于公寓或者写字楼,Q君一直是悲观,或者不赞成买的。关于地标咱们一个一个捋一遍,玉米楼最高的售价接近6万,买的估计是哭晕在厕所,绿地中心也从2013年扛到现在还有部分房源,价格应该在2万多,租金一直居低不上,俩项目Q君实地调研过业主,他们说起来都是一把鼻涕一把泪,最重要的是二手房的流动性基本为零。

      你要是自己住,就不多讲了,住那么高一览郑州无余,爽歪歪,你要是投资十之八九被坑住。
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    • 房产评论师
      Q 点评 万科民安云城 2019-02-22 22:30
      黄仁宇在《万历十五年》中说:万历十五年,即公元1587年,在西欧历史上为西班牙舰队全部出动征英的前一年;而在中国,这平平淡淡的一年中,发生了若干为历史学家所易于忽视的事件。

      这些事件,表面看来虽似末端小节,但实质上却是以前发生大事的症结,也是将在以后掀起波澜的机缘。

      那么万科民安云城打响北区降价的第一枪是不是一场序幕呢?

      说万科民安云城降价有些牵强,降了也没有降,3号楼特殊楼层在12500元/㎡左右,比如1楼、4楼、14楼等等。

      万科民安云城位于开元路与金河路附近,占地78亩,总建筑面积为15万㎡,容积率3.0,规划12栋楼,5栋高层、7栋洋房,高层只要三种户型89㎡、95㎡、116㎡。

      去年8月份房价高层精装15500元/㎡左右,最近的一次开盘价格没有太大的变动,只是一些特殊楼层价格确实便宜了不少。

      2018年惠济区普遍降价1500-2000元/㎡,主要的原因是供应量太大,客户骤减。

      周边的项目如正商家河家高层精装14000元/㎡、万科天伦紫台高层精装15500元/㎡、美景麟起城高层毛坯14000元/㎡、融创中原宸院高层13500元/㎡,综合来看万科民安云城的实际成交价格还是在惠济区第一梯队,所以去化慢。

      万科民安云城的一波特价房,是否是能再次引发惠济区的波澜呢?
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    • 房产评论师
      Q 点评 碧桂园天琴湾 2019-02-14 23:38
      等了好久终于等到今天,碧桂园天琴湾终于开售。

      为什么说天琴湾,因为它的故事是在是太多。

      1、独一无二的土地

      碧桂园天琴湾位于高铁站片区,大致位置是在七里河南路、明理路东,占地面积约157亩,容积率大于1小于2.47,建筑密度小于20%,建筑高度小于60米。100米。

      最终在十多家开发商的竞争下被碧桂园拿下,成交总价20.4亿,综合房价14360元/㎡。

      为啥这块地备受瞩目?

      因为先天条件非常好,几个关键词郑东新区、高铁站、低密度、唯一地块,简单的说是高铁站最后一块住宅用地。

      高铁站的新房为啥那么贵?因为只有两三个盘在卖,你爱买不买。

      2、买到就赚到

      碧桂园天琴湾在2018年的年初针对某郑东新区事业单位团购,单价是14000元/㎡,170平方米先交55万,140平方米交45万元,110平方米交35万元,转让费50万。

      当时你只要卖到,倒手就能赚50万,这个房子限价14000元/㎡,周边都在20000元/㎡靠上。

      3、公开发售

      拖到2019年,碧桂园的公关的也差不多了,该赚钱的也赚的差不多了,终于开始发售。

      157亩地一共规划32栋楼,物业形态包含高层、小高层、洋房,整体定位改善,户型面积区间从112-235㎡,推出了4栋楼面积分别是146㎡、195㎡,全部是精装修。

      问题来了究竟卖多少钱?

      释放的价格是23000-24000元/㎡,然而限价只有不到15000元/㎡,要想在这买房首付至少多掏100万。

      然并卵位置在这还是不愁卖。
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    • 房产评论师
      Q 点评 富田城九鼎公馆 2019-02-12 23:25
      富田九鼎公馆,管城区南三环与郑尉路交汇处东南。

      富田九鼎公馆一共六块土地,其中两块为安置用地,四块地为可开发用地,第一期为二号地块,占地面积88亩,规划7栋楼和1栋商业,全部为高层,2T4户,户型面积区间从89㎡-142㎡。

      这一块地的拿地时间为2018年3月,郑政出(2018)18号,位于金岱路东、鼎力街南,使用面积88亩,为城镇住宅和商务金融用地,容积率小于3.8,单价582.46万元/亩,楼面价2299元/㎡。

      户型方面做的有89㎡的小三室,108㎡和125㎡的三室,以及142㎡的私事,整体定位为刚需,其中89㎡的占5成,108㎡和125㎡各占2成,总体来说是为刚需设计的,尤其是89㎡在管南非常畅销,基本是出一套卖一套,所以管南的刚需购买强劲。

      富田九鼎公馆周边有三条地铁线,4号线、14号线、16号线,其中距离4号线最近,Q君觉得富田是一家少有的厚道房企,他们在经开区做的九鼎世家不错,2.9的容积率,45%的绿化率,目前来看在经开区老城区力压其他开发商。

      希望九鼎世家低调务实的作风延续到九鼎公馆身上。
      (展开全部)
      富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆
    • 房产评论师
      Q 点评 融侨府 2019-01-29 11:52
      《红楼梦》中贾母唯一一次失态,就是听到手下人报告马棚着火的信息。贾府这样一个富贵之家,对于一场小小的火灾如此恐惧,更不用说中产阶级。

      一场火灾下来一切烟飞云散,有些灾难来的是无声无息,比如降价。

      去年9月,滨河国际新城融侨府以超低价格入市,高层毛坯只要15500元/㎡,比周边便宜2000元/㎡,一下把滨河国际新城的价格拉下来。

      此时埋怨融侨的不只是竞品楼盘,还有zf,你为啥开盘开的价格那么低,

      融侨府之后滨河国际新城就掉进降价的圈子,大家纷纷放出优惠,越是优惠客户观望的情绪越浓厚。

      没多久,滨河国际新城一哥康桥也默默抖抖手降价,缺钱缺的发慌。

      Q君好朋友开山怪讲了一个事:某位客户在康桥悦蓉园买了一套房,置业顾问催钱催的厉害,恰巧客户认识康桥老板,给老板发了一个短信你们康桥缺钱就缺成这样?

      可怕的不是降价,而是降价也没卖多少套房,康桥还好,融侨就惨了,首次开盘惨绝人寰,居然没卖多少,据说是个位数。

      融侨府一计不成又来一计,最近又开始降价了,不到14000元/㎡就能买到,相当于又降了一千多块钱。

      《红楼梦》的五十三回,元宵节开宴,依旧是热闹至极,只不过细细数一下,人已经少很多了。
      (展开全部)
    • 房产评论师
      Q 点评 中海湖滨世家 2019-01-28 12:30
      中海湖滨世家终于启动了。

      2017年2月份,中海横刀夺爱抢走原本属于碧源的两宗土地,分别是234号和231号,单价分别为887万/亩和1117万/亩,之后上演一出强龙不压地头蛇的好戏。

      碧源只用一招,我的地盘听我的,就是不让你动工。

      流氓遇到流氓,拼到最后那个流氓能赢?当然是更流氓的房企能赢。中海明知道是碧源的地,仗着自己是央企还要硬抢,这不是流氓行径是啥;可是遇到另一个流氓,在我的地盘就要听我的,直接挖掘机堵你工地大门,小动作不断,然后吭哧吭哧中海就是动不了工,就这样拖了两年,最后相互妥协。

      中海湖滨世家位于文化路与大河路交汇处,占地62亩,容积率3.5,规划7栋高层、6栋洋房,高层面积区间89㎡-140㎡,主力户型是89㎡-120㎡;洋房面积区间145㎡-148㎡。

      1、中海郑州所有的项目都是高低配,做的都是利润最大化,对于企业来说没毛病,但是对于业主来说住起来很不舒服。

      2、中海是一家做减法的房企,能省五毛钱,绝对不会多掏五毛钱,所以品质很烂。

      刚需能不买中海的就不要买,投资便宜尽管买。
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