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    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 龙中金源 2天前
      龙中金源,位于北港雍州路与护航路西北角。

      总占地75亩,容积率2.5,建筑面积17万平方,建筑密度15%,共规划8栋楼,户型面积区间75-140㎡。

      地块大、建筑密度低、容积率低、纯高层、室内层高3米、中央景观,这楼盘指标放在市区就是无敌的存在,要知道宣传密度低的紫藤公馆也才17%的建筑密度。

      中金源基本在北港的最北端了,周边有名门郡景、和昌云著、中建森林上郡、东南侧是万科美景魅力之城,短期内成熟度是可以保障的。

      项目的销售在市场上没有什么声音,这跟这块地的渊源有些关系。

      开发公司是做园林绿化的,之前并没有住宅开发经验。 目前北港呈现的公共绿化设施,80%出自这家公司,也可以说为北港建设贡献了相当大的力量。 后来呢,港区结款可能是有点慢或者是财政缺钱吧,就商量着给块地吧,这就有了龙中金源。

      开发之后,惯用的套路就是内购了。 项目总共1000多套房子,其中港区管委会就团购走600套左右,体量本来就不大,开发经验也不足,所以市面上的宣传就自然而然的少了,不如来写实在的, 把营销费用都给中介分销,疗效好见效快。

      目前售价9500元/㎡左右,性价比还是有的。 但是港区的后期住宅体量实在太大,投资并不是很建议,如果是确实有自住需求,可以适当关注。
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      龙中金源龙中金源龙中金源
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 亚新海棠公馆 2天前
      海棠公馆熬走了几波团队后,能否迎来春天?

      同时期拿地的16年地王项目,康桥悦蓉园与青风公园一期房源已经所剩无几,陆续交房中,而亚新海棠公馆还在苦苦挣扎。

      美庐湾之前,海棠是滨河当之无愧的NO.1,定位最高,售价最高,拆分最高,销售难度最高。所有人都知道卖的差,但现在具体销售有几成并不好猜测。

      海棠公馆在和其他项目对比,单价实在是太贵,再加上高比例的拆分合同,让改善人群也吃不消,又有股东方的掣肘,降价也没那么容易,只能慢慢耗。

      在外国语中学定了后,周边项目及时的蹭了波热度,中海甚至是融侨都借机出了一部分货,但对海棠的提升依然不明显。

      直到美庐湾的销售,26000元/㎡的均价倒是对海棠是个好事,区域价格制高点终于被康桥拿走了。
      听闻美庐湾开盘后的当月,海棠公馆趁着热乎劲儿销售30+套,开天辟地头一回啊。

      现在,滨河的整体备案价又在悄悄提升,海棠目前也把备案价提了上来,基本不再拆分合同,这对项目是实实在在的利好。不过,滨河的竞争实在太大,后续地王都已经入市,金辉、电建、金地、海马二期、中建三期内购,最最重要的还有真·绿城明月滨河带着精装修产品下半年入市,滨河是没有硝烟的战争,海棠任重道远。

      公馆系的建标及会所没有任何问题,特别是会所在郑州可以说是不虚任何项目。

      个人以为亚新最大的弊端在于品牌。企业想做好,公馆系也下功夫了,但是市场不认可,是亚新最大的问题。
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      亚新海棠公馆亚新海棠公馆
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 盛澳金尊府 2019-08-19 11:32
      金尊府的前世今生跌宕起伏,升龙末期项目升龙御景上院、泰禾入郑首作泰禾金尊府、现今的新公司盛澳的盛澳金尊府。

      至于盛澳是否是升龙的话题讨论从没有停过,其中定是一箩筐的破事。 而楼盘一直再卖,近期朋友圈开始推5号楼,鉴于此我们就单纯说说项目。

      管城三环内在售楼盘屈指可数,地块比较优质的更是凤毛麟角,奥兰和园算一个,金尊府也算一个。

      金尊府总共有三块地,目前在售的是一期地块,二期也已经动工,售楼部原样板间涉及二期已经拆除,现在所知,二期是标准刚需设计。

      我认为一期算是偏改善项目,高层户型不小,更有大户型洋房,周边地缘客户的改善需求还是有的。

      在泰禾时期早释放高层价格18000-20000元/㎡,最后首开价格15200+元/㎡的价格还是很有诱惑力的。

      美景龙堂高的时候卖20000+,美景鸿城17000左右,3.5容积率的金尊府卖15200,三环内、4/5号线地铁、创新街小学团结路校区、整体大户型为主,我认为这个价位没问题,甚至是投资自住两相宜,标的低才是王道。

      至于升龙,我认为真心没那么严重,升龙的往期项目并没有传说的那么不堪,中等水准还是有的,甚至是被妖魔化了。

      而且关键的是: 市场好的时候,根本不影响涨价。

      但是,目前卖到17000-17500元/㎡,而且备案价并没有备上来,还需要拆分2000元左右,再结合当下的萎靡市场,已经偏贵,首付款较高,就不是很合适了。

      下半年市场从趋势看只会越来越差,17500元/㎡的价格是有很多选择的。
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      盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府盛澳金尊府
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 国控东宸(融创正光路项目) 2019-08-16 17:33
      国控东宸,位于黄河南路正光路东南角。

      总占地面积约20亩,共由3栋公寓及1000方左右的三层独立商业组成,容积率2.99。

      17年底开盘推了2#3#两栋公寓,21000-23000元/㎡ 精装修,现在还剩42㎡户型未售完。

      1#楼预计今年推出,限高46米总共10层,2-9层为可售房源,首层为物业服务中心及公共大堂,依然是错层LOFT部分挑空设计,3梯10户,层高 4.49m,面积区间约65-90㎡,精装修交付,独立厨房(有天燃气),二楼在楼道上方额外赠送衣帽间。

      开发商国企实力毋庸置疑,在公寓产品中其实国控东宸没什么可挑剔的,地段好、错层+部分挑空、户型方正利用空间大,已属不易。

      但偏偏它是公寓,又卖的这么贵。

      另外地段其实有一个缺点,虽然位置没一点问题,但是周边基本全是政务区,而非更适合公寓市场的商务区,离高铁站稍远是个遗憾。而同样较贵的郑东商业中心卖的就明显好于国控东宸。

      1#楼共80套房子,按说货量也不大,但是前两栋楼卖得不好的原因1#也都占了, 单价贵,户型大,投资自住都不太合适。

      预计23000元/㎡起,不过反正国控不差钱,可以慢慢卖。
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      国控东宸(融创正光路项目)
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 蓝城玫瑰园 2019-08-16 16:10
      蓝城玫瑰园,位于绿博大道与雁鸣路(凤栖街)交叉口西南角。

      项目总占地约150亩,分三个地块,南侧两地块是住宅,产品为小高层、洋房和叠墅,北侧地块规划的是商业和公寓。

      A地块90亩左右,容积率1.5。具体为7栋8-11层的小高层(类洋房),面积区间124-170㎡,10栋5-7层的真·洋房,面积区间134-234㎡,其中最大的平层面积为210㎡,洋房复式为180-234㎡。7栋4层真·叠墅,上叠赠送阁楼,下叠送地下一层和花园,面积区间都是235-240㎡。

      白沙较为稀缺的地块而且位置非常好,东侧管委会管购房、西侧福晟低容积率地块、北侧省实验和蓝城诚园、8号线地铁口,在白沙整体位置也属上乘。

      蓝城代建玫瑰园系列、1.5超低容积率、124㎡户型起步、真洋房、真叠墅,产品稀缺无悬念。

      前期内购几轮,也经历几次维权,小开发商、土地证风波等不利因素,好歹现在四证已经齐全,预售证也指日可待,算是让前期内购的购房者心中的石头落地。

      上一次内购11层的就怼到15000-16000元/㎡,再加上蓝城诚园的涨价清盘,蓝城玫瑰园届时开盘价定不会轻易维持内购价销售,目前释放17000-18000元/㎡起,白沙住宅价格又要刷新(紫藤公馆、瀚海观象不在讨论范围内

      至于产品落地呈现效果几何?只能交由时间。
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    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 郑州金融岛翡云公寓 2019-08-15 15:08
      北龙湖湖心金融岛,总占地1.07平方公里,总建筑面积约465万平方米。

      其中外环规划24栋建筑,16栋甲级写字楼,4栋高端公寓,4栋五星级酒店(君悦、威斯汀、费尔蒙、瑞吉),内环规划20栋办公楼,沿湖规划28万方艺术商业,其中内环都已封顶,外环及商业在建。

      对比郑州目前营业的五星级酒店明显低端,北龙湖这四个建成落地后将会让郑州酒店业态再提升一个等级。

      而4栋公寓分别为:翡云公寓、傲宸公寓、琨迪公寓(永威)、华仕公寓。

      最先推出的就是翡云公寓,接待地在足球公园对面的金融岛展厅,目前已经开始推广,开售在即。
      层高3.5米,面积区间90-600㎡,其中面积段较小的90-100㎡一室朝内湖方向;135-140㎡两室朝外湖方向。

      从对外释放的装标也都是采用国际一线品牌。
      占据城市稀缺资源、顶级物业品质、地标建筑旁、无敌的景观视野、大师设计等这些是高端公寓的必要条件。

      这种产品才是真正意义上的公寓。 郑州目前有的,也就正弘丽汀公寓勉强算一个,至于宝能后期宣传的那些超大户型公寓能否落地,还是未知。

      但是,丽汀公寓卖的真的非常惨。 郑州的消费市场还远远达不到一线城市水平,高标准的公寓客群明显太窄。

      北龙湖是条件都符合,大郑州的购买力我认为是没问题的,问题是客群是否接受?

      俺这小老百姓搬着小板凳等着。期待开盘!
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    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 河南卢森堡中心 2019-08-15 10:50
      卢森堡中心,随着公寓销售推广也终于揭开了神秘面纱。

      项目位于龙湖中环路与如意西路交汇处,整体占地约193亩,建筑面积约38.8万平方米,总投资约54亿元。

      共分为5个地块,位于如意运河西1#、2#地块为自持超甲级地标性写字楼,1#“时空之窗”为国际金融总部,2#“千堡之韵”为卢森堡签证中心,3#地块为国际花园公寓:大公府,4#地块莱茵左岸,目前都还未启动。5#地块是其目前在售主力,包含写字楼、公寓。

      “时空之窗”“千堡之韵”效果图看非常非常漂亮,期待建成效果!

      5#占地约36亩,容积率1.7,限高18米。 其中前排的写字楼已经销售完毕,公寓1、3号楼在等待大卖家整栋销售,目前只拿出2号楼单独销售。

      2号楼共6层,1楼为底商,面积约50-300平米;2-5楼是39-85㎡的平层精装公寓,2梯21户设计,共84套。

      虽然只有除去底商只有四层,可21户配置两部电梯,确实有点少了。

      再看看公寓的宣传语“你也可以北龙湖”,“小面积低总价,轻松入住北龙湖”

      我的天呐!

      40㎡将近3万的售价,总价约120万,首付将近60万。

      还有目前售楼部的简易程度,以及样板间呈现的14000元/㎡公寓效果,太太太太配不上这个地段。

      买不起北龙湖住宅的改善人群,会买个这入住北龙湖?

      投资? 自??? 段位太低,确实想不明白。

      金融岛的那4栋公寓还能理解,毕竟属于稀缺顶级公寓配置,适合顶豪客户,而卢森堡中心的这栋公寓,真的就有点不伦不类,高不成低不就的,着实尴尬。

      听闻当时要求5号地块全做写字楼,最后怕不好卖改做一部分公寓,结果写字楼卖完了公寓还没着落。。
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      河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心河南卢森堡中心
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 锦艺金水湾 2019-08-14 11:25
      锦艺金水湾在售四期,是整个项目的最后一个地块,算是尾盘。

      四期占地63亩,由9栋高层组成,容积率3.5,户型区间88-140㎡,总规划户数1387户。

      几大宣传点: 地铁、学校、商业、贾鲁河+东风渠。

      地铁4+7号线, 其中4号线在建、7号线第三批刚批复,地铁口距离都不算近,算是能辐射到。

      丽水外国语学校,宣传距离400米,但是学校在连霍北侧,项目在南侧,倒是离瀚宇天悦旁的龙门实验学校更近。

      商业是锦艺的杀手锏,锦艺城的成功有目共睹,四期离40万方的商业最近,便利程度加分。 不过不是所有人都喜欢离商业特别近,商业算是有利有弊。

      贾鲁河是zf的重点工程,沿途绿化做的相当不错,绝对是周边楼盘的加分项。 不过锦艺金水湾四期地块略显偏远,又在连霍南,心理距离抗性会加大,所以贾鲁河对于金水湾四期基本享受不到。

      金水湾一直卖的可以,目前也只是剩偏大尾盘户型,北区价格整体不低,金水湾确实比较靠北,但目前14500元/㎡的价格算是相对比较务实的。
      之前也有维权,特别是一期的儿童设施,后期陆陆续续小打小闹。
      整理来说金水湾还算中规中矩,该有的也都有,价格也相对合适。
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      锦艺金水湾锦艺金水湾
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 美的翰悦府 2019-07-23 11:46
      美的·翰悦府是美的置业入郑的第一个项目,另外听说一直在争取拿地,只是不很如意。

      项目总占地约78亩,总建筑面积约21万㎡,容积率2.99,绿化率35%,建筑密度17%,11栋高层,1栋幼儿园、1栋商业,2T4、3T6设计,户型区间78-130㎡,总户数约1544户,总车位数1596个。

      整个楼盘其中89㎡占比45%,110㎡占比41%,78㎡占比8.5%,而130㎡仅仅占比4%,标准刚需区域的刚需设计。

      正式售楼部目前已经开放,这块地拍地楼面价4632元/㎡,又加上主打的智慧精装,目前释放售价12500-13500元/㎡。

      价位着实不算低。

      精装及智慧管理算是目前的最大卖点,主要是依托于美的的各种电器智能化,虽说很有吸引力,很好很强大,确实会让人耳目一新,但实用性与刚需客户的接受程度才是最重要的。

      比如这些:一键断电、电动窗帘、美智APP联动家里电器、燃气侧漏感应、浸水感应、360度摄像头……等。

      鞋子合适不合适,只有试过才知道。

      同为中建推动的双湖科技城与滨河国际新城对角相望,也是比较拍地热闹的两个区域。

      滨河相对改善,双湖科技城相对刚需,同样的困境都是竞争比较激烈。

      刚需更在意价位,华润悦景湾已经基本售完,中海、正商、金辉、美的组队厮杀,苦日子还在后头。

      路漫漫其修远兮
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      美的翰悦府美的翰悦府美的翰悦府美的翰悦府美的翰悦府
    • 房产评论师
      独孤九贱 点评 富田城九鼎公馆 2019-07-22 14:31
      富田城这个管南巨无霸也要入市了。

      售楼部已于7月21日开放,位于南四环外的豫一路与祥和路交叉口东南角。

      之前叫富田兴和城,围挡上也一直是这么显示的,包括三环边的九鼎公馆在去年也是单独案名,后来统一把南曹地块与姚庄郎庄地块统称为富田城,然后各组团单独定名。

      富田城·九鼎公馆由此得来,而南曹的首个组团定名为富田城·九鼎华府,借着九鼎世家的风声,振兴算是与九鼎这俩字耗上了,看来振兴集团可以改名富田集团了。

      富田城总共占地约7平方公里,标准万亩大盘。 根据现在资料来看,首期九鼎华府组团住宅地块就有13块,总占地约1300亩,总建面约205万方,涵盖“公园、教育、商业、医疗”。

      其中4#5#6#7#8#五块地是首批规划,涵盖新亚洲、新古典、现代系三种风格,邀请柏涛、山水比德担纲设计。

      预计9月份首开的是西北角的4号地块,共规划6栋楼,其中2/4号楼共26层,总高78米;1号楼30层,总高90米;3/5/6号楼共33层,99总高99米。

      全部规划2T4户,98㎡、105㎡、115㎡、125㎡四种户型。 现在大不多楼盘户型设计已经比较成熟,九鼎华府也不例外,都是目前比较流行的三面宽朝阳,也没多少亮点,中规中矩。

      整体设计与九鼎公馆差别不大,振兴在同一时期共同推同区位的两个楼盘,也确实有魄力。

      振兴肯定是这样想的:三环边与四环边的差异化推售也未必是坏事,经济能力稍好点的刚需可以选择九鼎公馆、稍微差点的就选择九鼎华府,总有一款适合你。

      九鼎公馆的热销确实让市场上为之震惊,只是万亩大盘的体量实在过于庞大,九鼎公馆才刚刚开始,九鼎华府又接着入市,管南的价位到底该如何走?

      不知该喜还是该悲,实在有点捉摸不透。
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      富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆富田城九鼎公馆
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