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    梁京 房产评论师

    • 房产评论师
      梁京 点评 正商家河家 2019-12-31 17:08
      家河家二期目前二期高层已经售罄,反而一期高层还剩余几套不好的楼层。

      回顾一下这个楼盘,一期2017年中首开推出2000多套房源,定位品质刚需,正商品质家系列,以15500的均价入市,结果一战没有成名·····去化惨淡(2017年市场是非?;鸨模?,后来悄悄的降价卖了····

      2018年底,一期即将清尾,2019年初推售二期,改为毛坯,12500的均价入市,加上首付分期政策,销售很好,尤其是刚需89的小户型,目前二期高层已经售罄。

      总结下这个楼盘,其实优点很多,劣势也很明显:优点就是距离地铁近、周边环境不错,往北有索须河、往东有惠济区zf和古树苑还有万达,劣势就是太靠西······

      对于刚需来说,通勤时间和教育问题是最关心的,正商这个满足了这2个,虽然学校并不是很出众,建议想买的可以关注后期地块?;褂幸坏阋得?,个人感觉一期精装品质确实还可以,明年6月交房拭目以待(当然不排除站岗维权)。
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    • 房产评论师
      梁京 点评 金地正华漾时代 2019-12-20 15:57
      这个楼盘悄无声息的入市了,直到开盘才知道他。
      位于南四环和大学路交汇处,目前配套较为缺乏,交通方面,地铁7号线在建中,距离南环公园站约1公里。

      金地和竹桂园合作,19年2月拿地,占地67亩,容积率2.5,建面11万㎡,规划6栋高层(19-20F)+8栋洋房(6-8F)+2栋独立商业,产品面积高层95/99/115㎡三室,洋房105㎡三室,精装交付。

      11月22日开盘了,推了2栋高层1栋洋房,约350套,当天成交约110套,去化约3成,高层均价12300左右,洋房均价14700左右。

      这个价格说性价比,不算高,目前西南四环沿线四环外的楼盘高层价格基本都降到11000-12500左右,有精装有毛坯,除了个别如永威西郡和华侨城,其他如汇泉西悦城、万科大都会、碧桂园名门时代城等,某些楼盘经常推特价房,依然不好卖,所以金地的价格也就是正常市场价,性价比不算高。

      对于该楼盘,有2点需要提醒,一点是精装交付后期难保质量,一点是二七区有个很大的废品填埋场,环境不很好,所以建议刚需多看多对比。
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    • 房产评论师
      梁京 点评 申泰中原印象 2019-12-20 14:34
      这个楼盘悄无声息的就来了,最近好像老城区项目有点多。

      占据主城区绝佳的地理位置,经三路和红旗路交叉口,二环内老城核心区,东望CBD和北龙湖,一站式成熟配套,距离地铁2/5号线约900米左右。

      开发商申泰,来自洛阳,开发经验较少,地产江湖里名声很小。

      项目体量不小,155亩,容积率5.5,总建面95万㎡,打造的是城市综合体,规划物业类型涵盖高层住宅,平层公寓,loft公寓,临街商业,购物中心等。另外有3栋安置房位于项目最南侧。

      产品配置也不错,毛坯交付,子母门+指纹密码锁+断桥铝三层中空玻璃+地段+净水系统+雾森系统,还有双挑高精装入户大堂+智能灭蚊系统+公共区域WiFi覆盖等,虽然没有太大亮点,不过所有的产品配置加起来也不失为一件精品。

      可见开发商还是比较用心的,或许想通过此盘打开市场,获得口碑和知名度。

      但是最大的缺点是户型,户型跟其他金水区楼盘类似,高容积率造成做不出多好的户型,有68-77㎡两房,112-117㎡三室(主力户型),132㎡三室,139-143㎡四室,160㎡五室。多为2梯4户设计,多数户型为短面宽长进深,有些是暗卫。

      综合而言,楼盘相对比较靠谱,适合地缘情结浓厚的刚改和投资客。
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    • 房产评论师
      梁京 点评 融创蘭园 2019-12-18 16:50
      这个楼盘是东韩砦城改项目,原来是瀚???,但是推进速度一直很慢,现在跟融创合作开发,即将面世。

      位置:老城核心区,距离东区CBD、北龙湖较近;
      交通:自驾交通较为拥堵,地铁较为便利,5/2/6号线都可以乘坐;
      配套:成熟配套,教育商超医疗配套齐全;
      规划产品:中间4栋洋房,周边4栋高层,容积率4.99,高层多为4梯8户的筒子楼,高层面积是85-141㎡,115-120㎡朝东或者朝西或者东北西北朝向,采光不好;洋房多为1梯2户,147-171㎡,产品舒适度较差。
      预计售价:毛坯2-2.3万。

      综合而言,个人认为这个价格买这个产品,舒适度不太高,不太适合中高端改善需求,若是为了上学的改善另做考虑。投资应该还可以考虑。
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    • 房产评论师
      梁京 点评 建业君邻大院 2019-12-16 14:16
      继建业27号地之后,24号地也沿用了27号地的销售模式,只有君临会会员才能参与,采用定制模式确定产品户型、景观等,事实证明这种模式很成功。

      9月24号地开始排号,目前开始落位,这个24号地体量相对比较小一些,共规划300来套房源,产品也是纯洋房,户型面积是140-450㎡左右,其中140㎡左右和160㎡左右房源相对较多一些。
      目前落位大概200套,去化率在北龙湖也已经相当可以了。

      实际上价格也相对比较便宜,毛坯标准层价格在3.7-4.7万左右,跟27号地类似。这个价格在目前北龙湖中相对来说是比较具有竞争力的。

      建业和永威在19年初拿的4宗地已经相继推出,可以看到性价比算是很高了,想入手的可以多关注。
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    • 房产评论师
      梁京 点评 正弘·青云筑 2019-12-16 11:46
      正弘青云筑12月14日开盘了,报出来的价格是14000-15200,毛坯高层,去化率62%,推出708套,成交436套,产品是97-180㎡。

      先看价格,这个价格基本与周边持平,金科精装16000左右,钱隆城毛坯14500左右,公园府15000左右。

      再说性价比,位置上金科、钱隆城、正弘都位于高新区门户位置,主要依赖地铁8号线,三个楼盘外在因素类似;
      但内在有一些不同:首先正弘打造的是综合体,有商业MALL有写字楼等,金科和钱隆城是城改,在居住环境方面可能稍差;
      从户型来看,正弘都是短面宽长进深的,户型设计一般,钱隆城户型也较为一般,金科城户型稍好一些。但正弘定位偏改善,户型面积较大。

      综合而言,正弘性价比还是不错的,对于高新区的改善客户而言,这个价格可以考虑。
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      正弘·青云筑
    • 房产评论师
      梁京 点评 上东国际 2019-11-28 19:40
      这个上东国际的价格着实有点高,15000精装loft,虽然同区域的正商美盛差不多都是这个价,但是正商快卖完了,美盛一期已经卖完,而且美盛产品更好一些。

      主城区公寓已经降价降价降价了,遍地7字头8字头特价房,白沙这块有什么强力支撑其高价呢,是规划?是预期?其实规划是不错,但落地周期太长,短期内这个价格有点站岗,不如买主城。

      买个小户型公寓,不要想着后期升值赚钱,光交易税费都吃完了升值部分,所以说基本是不赚钱的,很多人不懂,可以去咨询二手中介(当然要找个靠谱的,不要是你的经纪人)。

      所以40年小公寓基本买了就是手里的资产了,变现能力和升值空间有限,这时候投资就主要看投资回报率,其实回报率基本都是算不过来账的,但是你可以对比下,还是主城回报率高。

      建议看看主城区那些地铁口的小户型特价公寓,比如鑫苑国际新城,绿都澜湾,名门翠园等等。
      (展开全部)
    • 房产评论师
      梁京 点评 融创城 2019-11-28 19:22
      刚在朋友圈看到融创城二期即将开盘,均价12300-13000,这是没有最低只有更低?。。?!

      二期原来不是12000-14000么,突然想到现在是11月底了,开发商要冲刺了,而且再过一个月2019即将成为历史,融创这是要开始年底冲刺的节奏了。

      因此,跑在一大波降价房前头,截住客户,融创动作真是快。据悉,目前郑州融创内部员工每人都背负有到访成交任务。这是要换仓,把库存转移到员工头上。

      没有买房的莫慌,建议再多看几个楼盘,把心仪的房源做个对比,选几个靠谱的,等到12月月末,必然会更加优惠,那时候再果断下手,一般这个时候才是一年中最便宜的时候。
      (展开全部)
    • 房产评论师
      梁京 点评 建业·J18 2019-11-27 21:58
      绿博组团又一力作,建业的胡太操刀,4个地块,3个是商业性质,1个住宅:

      其中1个商业地块以文化展览等为主,完全自持,包含有博物馆,展览馆等,每栋建筑设计都是聘请不同的知名设计团队设计,其中一栋为从外地买来的徽派建筑。

      另外2个商业地块一个是包含一栋高端酒店和几栋商业,业态将以国际名品和运动为主,另一个商业地块是以高端公寓和底部商业街为主。

      胡太打造这个项目是想把国外一种简单,潮流,时尚的生活理念植入进来,从命名也可以看出,18代表永远18岁,永远年轻有活力。

      建业在绿博做这样一个楼盘,确实提高了绿博的档次,从绿博片区的定位和招商引资来看,目前也只有建业投入多一些,什么海昌碧桂园,金科书院小镇、冰雪世界等都是图纸而已。建业在某些方面值得尊重。

      转回来,j18公寓有平层和loft,面积是40-200多平米,外立面层层退台设计,由于外立面造型的需要,共有100多种户型,精装修,装修标准预计5000。
      目前售楼部在项目现场实体楼中,未正式对外开放,可以去体验下,体验感的确不错。
      对于该项目,期待做成功,给郑州增加一个城市地标,一个亮点,看好绿博。也希望zf能更给力一些。
      (展开全部)
    • 房产评论师
      梁京 点评 永威西郡 2019-11-25 18:10
      永威西郡三期11月9号首次开盘,推出2栋34层左右2梯4户的高层,房源约400套,去化约一半左右,毛坯高层成交均价15000。

      11月23日又开盘了,推出130多套,成交了约40套,去化率30%左右,均价依然是15000。

      三期据说产品和景观方面升级了,永威有三宝,景观物业和建材,就算不升级,依然相信他的品质,升级二字不过是“涨价”二字的代名词罢了。

      永威一期均价13000出头,17年市场高点卖的;二期均价14000,18年市场低迷的时候入市卖的;三期均价15000,19年市场下行期入市。

      永威这个位于四环外的楼盘何以价格傲视群雄,逆市狂涨,打开地图,看到他周边居住环境确实不太好,但交通和未来的预期还是有的:

      中原区正在努力发展常西湖新区和中原新区(四环以外到绕城之间),常西湖未来市zf所在地,四个中心的规划已经被用烂了,目前已经成型的奥体中心呈现出来的效果还不错。

      中原新区向西紧挨荥阳,向东是中原老城区,已经有华侨城、康桥、永威等开发商进驻,预期还是有的。

      交通方面,最重要的是地铁了,周边距离最近的是6号线,正在修建,可通北龙湖区域;14号线1期已修通,可与1号线换乘;10号线上街通往火车站,正在修建。未来自驾还有四环高架,即将通车。交通还是很方便的。

      居住环境,北边有南水北调运河,东边有植物园等,但同时南边又有大专业市场金马凯旋,西边还有一些工厂,且目前四环修路呈现出来的多是不太好的环境,预计四环修通后,环境会有明显改善。

      但永威一贯风格,不管别人怎样,我的品质好,我的价格自然要高于竞品,所以一次次的逆市涨价,不过还是得到很多客户的认可。在这个不靠谱的时代,像这种坚持做品质的开发商已经不多了。


      目前西区可改善的楼盘真的不多,买房这个事真是不能十全十美,永威还是挺靠谱的,只是这价格有点让人望而却步,买了短期内估计要站岗,长期看好。
      (展开全部)
      永威西郡
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