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    梁京 房产评论师

    • 房产评论师
      梁京 点评 万科城 2019-09-25 17:54
      万科城目前已经开了八期,八期是安开混合地块,价格比较低,七期精装高层12900左右,相比之前13500左右的价格是降低了。

      万科降价也一定程度上折射出目前市场的疲软,客户需求不足,尤其是这边四环外,对于刚需来说通勤时间确实有点长,但是现在刚需也只能买得起四环边的房子了。

      拿西四环来说,均价都在11500-14000了。按照13000左右,买个90㎡的,总价也得115万左右,首付35万,月供4800,对于刚需来说,压力不小。

      其实从万科一期到三期已经交房的社区来看,社区环境和物业还是不错的,所以万科城一期到前期的二手房成交率还是很高的,如果你关注的话你会发现,而且溢价能力也较高,商业氛围也很好,不得不佩服万科。

      相比于位置更优越的四环内地铁口的谦祥万和城来说高多了(二手房数据从成交套数/挂牌套数=成交率,以及成交均价来看,万科城优越很多)。

      所以对于刚需来说,如果不太关注通勤时间,更追求居住舒适度和物业升值能力的话选择西区的万科城还是不错的,更建议一期到三期的二手房,目前的市场存在捡漏的机会,要及时把握住。
      (展开全部)
      万科城万科城万科城万科城万科城
    • 房产评论师
      梁京 点评 正商十里香山 2019-09-25 16:44
      正商十里香山,本来想叫西山小镇(还是十里香山好听),位于巩义市米河镇,是巩义的东门户,占地约16平方公里,讲打造一个田园综合体项目,打造郑州市近郊以农业观光休闲一日游目的地。规划1带+3山+3核+3体验+4社群的空间结构。

      大一期占地3020亩,有1800亩半山农业公园,以采摘游玩为主,配建有野孩子公园,葡萄园、酒庄、民宿、酒店、学校、商业等,还有1200亩住宅。

      售楼部在18年10月底开放了,目前未公开开盘,其中一期住宅地块占地72亩,容积率1.02,规划20栋别墅+6栋洋房,142套别墅,主力是93-143㎡,262㎡有6套,洋房118套,102-153㎡。

      目前巩义上街荥阳几个千亩万亩大盘都接连面世了,包括雅居乐罗曼小镇、正商西山小镇、融创漫山小镇、万科民安三度湖山、永威山悦、恒大健康谷等。其中
      荥阳的恒大健康谷主打健康养老
      融创和正商以农旅、智慧田园为主
      雅居乐是以婚庆为主题
      永威是山居艺术作品,生态复合型度假小镇
      万科和民安的是分开做的,万科做的房地产,民安做的旅游开发,基于古
      镇开发的。
      其实都是以圈地卖房子为主的,有哪一家先做了产业出来的,都是先卖房子的。

      郑州之前是往东郑汴融城,绿博和汴西逐渐连到一起,方特、绿博、海昌公园、电影小镇、只有河南、奥特莱斯、郑汴中央公园等逐渐落地。
      你再看西区,刚处于起步阶段,从规划看已经输在了起跑线上,但土地已经被开发商圈起来了,都开始卖房子了。

      我认为你这边啥都没有,就算吹的再好,客户还是不买账嘛,第一没有zf的规划,不是核心发展方向,第二区域发展慢,形象差,没有已经落地的文旅项目。

      只能说当地zf没有规划好,眼光这个东西很重要。如果先引进几个文旅品牌,哪怕只做个规划,再去卖地也比这要好。
      (展开全部)
      正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山正商十里香山
    • 房产评论师
      梁京 点评 万科美景龙门 2019-09-25 09:55
      万科这个是美景鸿城的后期地块,目前卖的是37-73㎡的公寓房源,精装修交房,均价13500元/㎡

      地理位置是很好的,航海路中州大道机场高速,地铁4/5号线,到CBD、北龙湖、高铁站、机场等地方便快捷,上班方便,适合居住,出租给上班族还是挺不错的。周边也已经成熟,配套丰富,生活也便利。

      但是购买这的公寓,要考虑投资回报率的话,估计不一定多高,因为紧邻的美景鸿城小区就有1300多套50-65㎡的小户型,都是有赠送面积的小两室,租到美景鸿城同样很便利,小两室租金也就2000块钱,3梯9户住着也比万科龙门的小公寓要舒服。

      所以买这的公寓要考虑后期是否好出租,和租金的溢价能力,卖的话40年产权的税费很高,鸿城很多50-65的70年产权的小户型,都是紧挨着,龙门肯定也不好卖。

      所以,买这公寓的人除非是钱很多,想要做个资产配置,否则还是不如买鸿城的小户型二手房划算。
      (展开全部)
      万科美景龙门万科美景龙门万科美景龙门万科美景龙门
    • 房产评论师
      梁京 点评 永威上和琚 2019-09-24 17:31
      永威上和琚,上和院之后北龙湖又一豪宅,但这个定位相对于上和院有一些差异化,面积段上缩小了,上和院主力是194-300㎡,上和琚主力是185-288㎡。

      9月22日已经开始认筹了,按揭交100-300万,一次性交500万,预计均价在4.5万左右,这个价格比上和院低了一些,目前上和院售价应该是在5-6万左右。

      永威的豪宅我觉得是可以买的,这个4.5万的价格也是目前北龙湖主流的市场价格:
      康桥、保利、正弘、名门、碧桂园、雅居乐等,还有正商的祯瑞上镜等在4-5万,中海、正商其他楼盘、碧源等价格比较低一些在3-4万,金茂和融创价格高一些在6-12万

      永威一项的策略都是不管在哪,我都要比同区域竞品溢价1000-3000,但这一次同样的售价,或许是更注重回款速度了,在北龙湖这样的项目上沉淀了太多资金,不利于企业经营发展。
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    • 房产评论师
      梁京 点评 泰禾东府大院 2019-09-24 17:03
      楼盘位于东三环和鸿宝路交叉口,泰禾和本土一个房企合作开发,占地81亩,容积率2.0,地上建面11万㎡,规划10栋17层小高层+6栋6-7层洋房,精装交付。

      8月售楼部和景观示范区已经开放,开盘时间待定,预计小高层价格2.6万,洋房价格3.5万,这个价格无疑是很高了,高出竞品3000-10000块钱了:

      鸿园9月22日刚推出六期一栋洋房,精装,标准层价格2.5万,精装标准在4000左右
      瀚海尔湾的精装大平层均价23000
      康桥东麓园精装洋房28500,精装小高层22000左右,精装标准3000左右

      泰禾在把他的高端中式院子系列带到郑州之后,并没有很好的落地,一开始在航海路那边的金尊府就是个典型案例,当时那边的区域环境还承受不了那么高的价位,于是他也就折戟了。

      这一次这个东府大院,感觉价格也有点失策了,户型做的也不出彩,位置上南侧距离铁路很近,杨金那边还有机场,这样的地块素质,这么高端的定位,这么高的价格不知道会不会再一次折戟。

      或许是泰禾定位的不准确,或许是郑州客户对他的产品并不感冒,或许是泰禾急于落项目,对中原人的需求并不了解,尤其是深层次的精神需求。这个我一直感觉郑州本土房企对郑州高端客户把握更准确,老板都是本地人,对本地富人圈更了解,郑州本土房企做的项目也都有一些情怀在里面,比如永威建业美景康桥等。

      对于这个项目,觉得可以再看看,3.5万的洋房不如买北龙湖,区域价值不可同日而语。
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      泰禾东府大院
    • 房产评论师
      梁京 点评 碧桂园中央公园 2019-09-23 15:54
      碧桂园生态城
      碧桂园在白绿片区的又一新盘,位于连霍高速和万三路交汇处北2公里,万滩镇那里,距离规划中的科学谷很近,目前比较慌,未来走连霍到北龙湖很近,区域是很不错的,只是有待打磨,未来潜力无限。

      该楼盘总占地3300亩,大一期1700亩,分五小期,小一期108亩,容积率1.2,规划户数约600户,规划有叠拼、洋房、小高层,叠拼是6层,洋房8-9层,其他是10层的小高层,低密住宅社区。

      本人认为这个位置是有做近郊高端产品的基础的,但是碧桂园做的是只有叠拼,可能跟目前限墅令有关。整体感觉碧桂园做的很普通,都是复制的产品,没有太大亮点可言,感觉有点浪费土地资源,只是把土地当做赚钱的工具,不尊重土地,没有把土地价值发挥到最优。

      该楼盘在8月1日的时候售楼部已开放,就在项目上,跟其他处碧桂园售楼部没啥区别,目前是交1万抵2万,首期预计推4栋楼,9月17日已经拿到预售证,但是目前市场上还没有声音,具体开盘时间待定。

      如果价格参考碧桂园中央公园,11000左右的话,我认为价格和价值还是匹配的,可以考虑。但是碧桂园操盘,不知道品质几何。
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      碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园碧桂园中央公园
    • 房产评论师
      梁京 点评 和昌林与城 2019-09-23 15:10
      和昌林与城位于北四环和天河路交汇处往西,目前二期20层高层均价11500左右,前两个月降过一次价,也维过权,很多人认为这边太偏,不能买,但是我认为这个可以买,区域完全没有问题,基本上也没有泡沫。

      你去看一看,四环沿线及以外的区域都啥价格了:

      西四环以外均价在11000-14000(永威西悦14000,汇泉西悦城12000,华润悦景湾差不多11000,双湖科技城其他项目11500-13000);

      南四环12000-13000(旭辉正荣首府、昌建君悦府、万科大都会都在12000-13000,绿地公园城、绿地城12000-13000,即将开盘的碧桂园名门时代城预计13000左右,即将开盘的富田九鼎华府预计也是13000左右)

      东四环以外就是白沙绿博了,普通高层均价11000-14000(最便宜的是汇泉东悦城、东润城11000-12000左右,星联湾和其他都在13000-14000)

      再有就是北四环了,价格在11000-14500(和昌和碧桂园是11000左右,万科紫台是14500左右)

      那你看和昌的价格基本上算是主城区最低的价格了,郊县中的荥阳、南龙湖已经8000-10000。我认为这个区域已经很好了,生态环境很好,配套也都在逐步建设中。

      至于为啥维权,是因为地铁的原因,原来和昌宣传有地铁3号线20年开通貌似,宣传确实不实,但是作为买房者买房这么大事应该很慎重呀,不去查规划吗,和昌是3号线延长线,3号线一期工程20年开通,延长线还没建呢!至于后来第三批地铁修建规划出炉后,又炸锅了,说地铁取消了,哪里写着取消呢?只是不在第三批次里了而已,时间延后了。

      我觉得和昌这个位置11000左右的价格是没有太多泡沫的,之所以维权,可能是降价引起的,也和大北区整体环境有关,大北区目前是供应最大竞争最激烈的时候,那你放长远看,每一个新区都有这种时候啊,要发展就是要拆旧建新啊,拉长时间看,这个区域并不是供应最大的区域。

      所以我相信这个区域的价值,时间也会验证,当然也看zf规划建设。
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      和昌林与城
    • 房产评论师
      梁京 点评 名门翠园 2019-09-23 11:45
      翠园17年一炮走红之后,似乎一直卖的不错,住宅之前16000的限价清盘,大家买的不亦乐乎,大家都认为价值高于价格,那么要是卖16500呢,瀚宇天悦城不就是周六刚开盘卖16600么,对外说清盘了,其实卖的也不好,16500能说明区域的价值么?

      不讨论住宅,只讨论目前在卖的公寓产品,有平层有loft公寓,有精装有毛坯,价格在跨度也比较大,一万一二的有,一万七八的也有,那么这个价格有投资的可行性吗?

      区域位置的确不错,距离地铁4/3/7号线都不远,有人说将来租金肯定不低,但是你研究下周边将来会有多少公寓,你就得开始皱眉了。

      你要说租,我是不敢算这个投资回报率,周边都是大体量的城中村改造项目,翠园也是其中之一,这些项目以后都会有大量商业用地,已入市+未入市公寓将达到11个左右,翠园有五六千套公寓,按照每个项目平均3000套来计算,将来也得有大约3万套公寓,到时候再加城中村安置房,都要租出去,哪里来这么多租客?

      你要说卖,40年产权公寓交完税,还能赚钱么?答案是否定的。

      你要说给酒店,酒店也不好运营现在,同一个区域怎么可能有这么多酒店。

      目前全市公寓已经多到难以想象,价格也一降再降,融创中原大观的位置更好吧,与北龙湖一路之隔,上周公寓价格9000起,南三环的鑫苑8000多,所以要买公寓的同学还是三思而后行。
      (展开全部)
      名门翠园
    • 房产评论师
      梁京 点评 富田城·九鼎华府 2019-09-23 11:17
      这个是富田城的另一个组团,体量也很大,位于南四环外,四环和机场高速紫辰路那个片区,区位相对其他三环内较差一些,但整体还好,到东区、经开区、二七区、港区等都比较近,属于城市主力发展方向上,长远看,区域价值还有很大增长空间。

      一期位于豫一路与祥和路交会处东南角,距离地铁4号线终点站约1.5公里,公共交通也还可以,对上班族来说通勤时间可以接受。

      一期地块比较小,占地3万㎡,规划了6栋高层,户型是98-105-115-125㎡,主力是98㎡,占41%,所有户型都是三房,没有四房,定位刚需。都是高层2提4户设计,户型设计都很合理。

      98㎡的户型,相比其他项目,多了一个卫生间,主卧是套房,带一个卫生间和衣帽间,功能性很强,解决了刚需早晨上班抢厕所的问题。与89㎡户型设计相比,多了9㎡,多了一个卫生间,其他空间尺寸基本没有变化,比如北向的次卧仍然很小,南向的次卧也不会太大,客厅尺寸也不会增大太多。

      据说预计售价在13000左右,感觉这个价格相对算是比较高了,目前的市场情况,四环外毛坯高层13000体现不出性价比,再加面积多了9㎡,刚需门槛提高了很多,个人感觉楼盘素质还可以,如果是这个价格就没有性价比可言了,可综合对比后再上车。
      (展开全部)
      富田城·九鼎华府
    • 房产评论师
      梁京 点评 名门橙邦 2019-09-20 21:50
      名门这个楼盘算是占据了天时地利人和,地段优,配套好,价格低,性价比高。

      人们经常说一分价钱一分货,要说这个楼盘有啥劣势,大概有2点:

      首先比较大的一点是这个开发商是个资金链很紧张的房企,开发商都紧张,但他特别紧张,能撑到现在也是个奇迹,所以他的楼盘就有一定的风险,比如延迟交房啊或者烂尾啊什么的,但是应该是没有大问题的,这么好的位置不是那么容易死掉。只要能交付,这个开发商做的其他小区品质还可以。

      第二点就是他容积率高,是40多层的超高层,不过我认为这一点也不算缺点,主城区容积率都高,武汉,成都都是这种高容积率的超高层,不管主城区还是四环边大部分都是40-50层,那人家城市的人依然很幸福。

      综合来说,这个楼盘还是性价比很高的,买哪里都有风险,这里的风险点在于开发商能否及时交房(对立面是烂尾,像原来北三环的利海财富广场一样),能则物超所值,否则踩雷(可能性比较?。?。

      名门还是很有诚意的,各位看官只需擦亮眼便不会被坑,君不见富田九鼎公馆都15500了,这里才15000。
      (展开全部)
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