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    唱唱反调 房产评论师

    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 永威山悦 17小时前
      山悦,这个名字会让人联想到苍翠起伏的山峦,山谷中湖泊边几栋木质的别墅。
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      然而,现场蛮不是那么回事。
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      项目位于荥阳市G234与陇海路交叉口东北侧,也就是万山森林公园北侧,往东是丁店水库,猛一听,又是森林,又是公园,又是水库,好一个山清水秀的景致。
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      但公园和水库的品级都不高,都是原生的野树林和大水坑,谈不上有啥好玩的。
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      不过永威山悦离这两景点也还远,也指望不上。
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      山悦所在的地貌以矮矮的山丘和纵横的沟壑为主,跟黄土高坡一样,说是山悦,不如说是山沟。
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      当地zf和永威,打算将这些冲沟注水改造,沿岸打造观光农业,民俗公园,休闲旅游的项目。

      变废为宝,精神值得称赞,但这种偏理想主义的行为,往往缺乏现实基础。且不说注水、改造河道是一项多么巨大的工程,就算这里有一些玩的,又能吸引多少客流,缺乏强力IP的景点,生命力都不强的,一开始可能靠噱头吸引人,但后期运营是个问题。

      对于地产项目来说,谈这些太远,还是说说目前的房子吧。
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      永威一期占地约95亩,规划有32栋住宅,包括合院、叠拼、双拼。其中合院约214㎡,双拼约283㎡,叠拼约160㎡。
      目前释放的是合院和双拼单价约20000元/㎡,叠拼13000元/㎡左右。
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      这个项目最大的特色,是阶梯分布,借助地块的高差,叠墅一个平面,合院一个平面,叠拼一个平面,层层退台。
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      说实话,在这种偏远资源又不强势的地方,买一个这么贵的房子度假,有点不值。
      诚然,永威利用当地的自然风貌,因地制宜的打造景观,颇有一番枯禅的意境,但总不至于天天蹲在几个窑洞里看石头玩吧。
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      个人认为,这些景观不太适合作为社区景观,更适合当景点,看个新鲜就行了。
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      综合来看,这种过于小众的产品,还是很挑客户的。
      (展开全部)
      永威山悦
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 星联岚溪府 2019-08-14 19:53
      对这项目整体感觉,星联想做高端,但又比较犹豫,树立的形象与实际的产品,似乎有些矛盾。

      不太懂星联的套路,去年还把星联御象湖低价甩卖,今年就把一路之隔的星联岚溪府朝着高端项目打造,到底是缺钱还是烧钱。
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      这个名字很有仙气,“岚”寓意雾气环绕,环境优美,“溪”寓意生息不止。

      这项目最亮眼的还是超现代的外立面,号称现代感的工业未来派,外立面采用白色铝板和中灰色真石漆,很有变形金刚的感觉,像是美盛教育港湾的提升版,这个立面成本应该也不低,不过相比瀚海观象,还是差了点豪宅的厚重感,比亚新海棠公馆多了几分创新。
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      整的来看,白沙片区的新楼盘都在豪宅化,再过几年,白沙可能成为继北龙湖后的第二梯队。
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      星联的整体地块方正,占地约69亩,总建筑面积约19万方,共有9栋高层组成,聚宝盆型规划,1-3栋为26层,5-6栋为22层,7-10栋为26层。

      户型主要是96-113㎡三房、127-138㎡大三房、155-169㎡四房,多室朝南、主卧套房设计、有双开间阳台、L型大尺度景观阳台。
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      虽然形象高端,但产品却很大众,星联还是不够大胆,反而更保守了。
      相比御象湖,88-120㎡三房,140-162㎡四房,175㎡五房,明显是在缩小面积。
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      个人感觉,除了外立面的变化,岚溪府其他方面并没有特别创新,还是老理念穿了个新外衣。
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      按行情来看,白沙的高层真实价格卖到14000应该问题不大,星联这个项目有外立面加成,应该会贵一点。
      (展开全部)
      星联岚溪府星联岚溪府星联岚溪府星联岚溪府星联岚溪府星联岚溪府
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 永威城 2019-08-13 22:35
      永威城也是憋了口恶气,五期高层89-144㎡,均价约14000元/㎡,而周边的绿都澜湾、富田都卖到15500元。
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      这很不永威,同样为刚需系的永威西郡,已经飙到15000,超过周边14000的均价。

      说好的走哪都是价格标杆,偏偏在管南沦为二流。
      ?
      六期入市,就是来雪耻的。

      首先是名字,可能是嫌滟澜庭这名字不够响亮,改名叫玖著,听起来很高端的样子。

      其次是逼格,大师庄镇光出马,建筑、园林全线升级。
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      目前对外报价16000元/平,有点虚高,15500元/平倒有可能,毕竟六期89平小三房不少。
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      除了那些虚的营销包装,五期确实有值得称道的地方。
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      一、地段,六期比五期靠北1.5公里,离南三环更近,东临十八里河,西临学校

      二、氛围,北侧是永威观澜亭、南侧是永威书香庭,全是永威的商品房组团

      三、规划,全部是独栋单元设计,两梯四户分离式核心筒,户型方正
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      不过,六期的地块太小,才56亩,又摆了9栋楼,所以楼很密,楼间距都在35米左右,对百米高层来说,有点窄了,采光和通风估计一般。
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      此外,就算大师设计,扣除这9栋楼的占地面积,留给景观的又有多少发挥空间?

      恐怕都是宅间绿化吧。相比五期南面临河,又有大块市政绿化,六期的施展空间真的不多。
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      还有一点最担心的,随着永威追求规?;?,盘子变大,品质之路能否坚持下去?
      (展开全部)
      永威城
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 盛润运河城 2019-08-11 22:34
      米字型高铁给郑州带来了发展红利的同时,也给郑州带来了诸多烦恼。
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      拿盛润运河城来说,首期地块北边的路干脆叫高铁南路,距离郑西客运高铁135米,请准备定房的,好好去地块北边感受下高铁呼啸而过的魅力。

      类似的高铁盘,在郑州可不少呢。

      汇泉西悦城三期
      绿都澜湾一期
      亚星锦绣山河一号院
      泰宏建业国际城
      中建观湖国际
      拓丰祥和居
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      已经入住的业主,相信已经感到不爽了

      滨河国际新城高铁沿线小区的业主最有发言权,因为那高铁线路多,更吵。
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      按国家规定来说,高铁两旁建筑应该退线50米,但国家规定都是最低标准(无用标准),实际情况是150m范围内噪声衰减很小,即距车轨150m范围内随意远近噪声差别不大。

      按人的听觉直观感受来看,200米以外基本不受影响。
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      值得欣慰的一点是,高铁不是24小运作。
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      在每天的零点到六点,高铁都停运,业界将这种现象称之为“开天窗”,这是国家规定的高铁安全检修时间。
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      所以,我们以后看到这些高铁盘,都要打起十二分精神。

      买房是大事,建议实地考察楼盘周边200米范围内的不利因素。

      只有购房者的意识觉醒,真正识别每一个楼盘的优劣,才不会让这些废品盘浑水摸鱼,和优质盘卖一样的价格。
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      所以,你们还会觉得盛润运河城值13500吗?

      个人认为,最起码高铁这个不利因素要扣减500!
      (展开全部)
      盛润运河城
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 福晟九州府 2019-08-11 17:32
      福晟在郑州并不甘心做一个财务投资者,之前依附着谦祥系,估计是看万和城、兴隆城、钱隆城三个项目卖的还不错。

      可惜,福晟独立的开发之路并不顺,赶上差行情,洞林湖的南山府一上来就内购,杨金的项目则遭遇区域规划的降格。

      这块地本来是威望的,威望集团也算老郑州了,创办于1993年,集团前身为河南威望实业有限公司,初期以经营煤炭业为主,2004年,集团开始涉足房地产行业,先后开发了位于北环的锦绣汇城项目,与一方置业合作开发了位于嵩山北路的一方雅居项目。2005年开发了威望未来城。

      趁着区域没贬值前,威望出手这块地,还是挺明智的。
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      个人认为,即使杨金不降格,区域的同质化竞争也够开发商喝一壶的,福晟的产品做的也刚需大众,没有看点。
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      九州府总占地面积为420亩,分为五个地块开发,一期规划总用地面积约68亩,总建筑面积约16万方,容积率2.49。
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      一期共规划11栋16层精装小高层,户型为98㎡、115㎡、125㎡的三室及136㎡、144㎡的四室。所有户型均朝南、南北通透,层高均为2.9米。
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      这面积段一看就是要在杨金快跑走量,打价格战的节奏,福晟采用的也是目前烂大街的新中式。
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      不过,98㎡小三房低总价也算给购房者入住东区的好机会。

      按17000元/㎡计算,98的小三房首付才50万,而目前三环附近小三房首付40万左右,首付多掏10万入主北龙湖北,想想还是挺有竞争力的。
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      随着九州府、奥园御湖湾等刚需盘的入市,以及区域前景的灰暗,杨金板块注定刚需化。冲着改善去的,还是别跳坑了。
      (展开全部)
      福晟九州府
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 绿城明月滨河 2019-08-09 22:59
      ——绿城·明月滨河——
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      滨河国际新城不乏名企,海马青风公园、康桥悦蓉园、信保春风十里、金地滨河风华、电建泷悦华庭等。

      但说实话,这些楼盘的地块都奇奇怪怪的,青风公园和金地滨河风华是细长条,康桥悦蓉园和信保则临着四港联动大路,电建的位置则有点偏离核心。

      此外,这些楼盘的品质程度都只能算中上,远称不上特别好。

      绿城的到来,算完美了,地段一级棒,品牌一级棒,堪称滨河一哥了。
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      绿城滨河国际新城地块位于经开第十六大街东、经南十三路北,西侧为国际医院用地,南侧为金辉地块,东侧为海马,北侧为海马清风公园及金地地块。容积率2.0,建筑密度25%,限高100米,70年产权,由绿城旗下子公司河南锦江置业摘得,折合楼面价8804元/㎡。

      真可谓好地块,好价格,地价不便宜,但这么大,又这么方正,容积率2.0的地块,楼面价8000真不能算贵,考虑到绿城的溢价能力,卖个一万八九轻轻松松,还是有钱赚的。

      绿城打造的也比较上心,产品营造承袭绿城经典二代高层,总占地121亩,规划22幢16-17F高层住宅,户型面积103-142㎡,总户数为1268户,全部方方正正的户型,全部三、四面宽。

      其中1#、2#、3#、9#、10#、16#、17#、22#设计为两梯四户,边户为三房两卫,中间户为小三房。

      4#、5#、6#、12#、13#、19#、20#、21#为两梯两户,三房两卫。

      7#、8#、11#、14#、15#、18#为两梯两户,四房两卫。
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      这个规划排布看着就很爽,但偏偏面积又不算大,最大的才142平米。
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      不过面积越小,越要当心了,户型越小,单价越高。
      估计这盘会刷新康桥悦蓉园的价格,仅次于康桥美庐湾了。
      (展开全部)
      绿城明月滨河绿城明月滨河绿城明月滨河
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 富田城·九鼎华府 2019-08-09 22:19
      ——富田城·九鼎华府——

      这个项目8月1日起0元入会,预计9月下旬开盘

      九鼎华府听起来很唬人,但位置远不如九鼎公馆。
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      两个楼盘虽然同为富田城一个大盘,但由于两个位置差的远,一个郑州三环边,一个偏南龙湖,购房者群体也不太重合,同时入市也不算冲突。

      九鼎华府,位于管城区豫一路与祥和路交汇处,位置对比九鼎公馆逊色多了,我记得这附近的绿地公园城,单价也就比正商智慧城贵了1000块。

      不过,富田对这个万亩大盘的重视度很高,售楼处打造了7000平。
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      九鼎华府一期占地40亩,建筑面积11万㎡,容积率3.0,由六栋高层组成,1#30层、2#4#26层,3#5#6#为33层,户型建筑面积为98㎡ 、105㎡、115㎡、125 ㎡三房,其中98㎡三房占比41%,115/125㎡三房占比50%,整体还是偏改善的。这一点和原来的绿都紫?;ズ吐潭祭酵宓牟钜旎ㄎ挥械阆?。
      ?
      位置好的盘主打小面积刚需,位置差的盘主要面积稍微大点的刚改。

      这样两个盘同类户型的总价都差不多,但需求点则不同。
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      华府和澜湾一样借鉴了河景资源,项目外对十七里河打造景观带,对内打造运动休闲主题公园。
      由于容积率不高,华府的户型真不错。

      98和115㎡三室两厅两卫,户型方正,三开间朝南,属于标准的热销户型,个人建议努努力拿下115㎡户型,大阳台连通客厅与卧室,采光效果佳,主卧90度飘窗,体验感和125的差不多。
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      这个项目比较优质,刚改客户可以关注下。
      (展开全部)
      富田城·九鼎华府富田城·九鼎华府
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 中能·荣府 2019-08-08 22:02
      严格来说,应该叫远洋中能荣府,不知道远洋后悔了没,无论是招商公园与湖,还是永威望湖郡,开盘开的一塌糊涂。
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      归根结底,现在南港价格虚高,超出了客户认知的价值上限。
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      但对于远洋中能荣府来说,可能没那么惨。

      第一,高端产品的行情总是脱离市场的,价格和销量不会像刚需盘那样变化太大。

      第二,在洋房和高层泛滥的南港,远洋的产品形成了差异化优势,独此一家。
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      荣府一共104亩,分为东西两个地块,西地块是顶级的产品。
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      西地块占地50.7亩,分为合院、叠墅两个产品。主力产品为叠墅,面积以107㎡-256㎡为主;其中110多平的面积占60%,这么精致的小别墅,还是很讨喜的,容易实现高单价。
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      合院面积以341㎡为主,双层地下室、花园入户,客厅挑空,前后花园,据我所知,港区还没有住宅产权的合院产品。
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      一共299套,个人认为港区的领导们就足以消化掉。
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      至于东地块,则随大流了,占地53.3亩,全部为洋房产品,面积段以110-140㎡,反而比周边竞品的洋房面积小,可以实现总价优势。
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      1.5的容积率,产品形态又高端,这个项目应该算港区少有的优质项目,自住还是很舒服的,建议地缘性改善客户可以关注。
      (展开全部)
      中能·荣府中能·荣府中能·荣府
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 裕鸿国悦府 2019-08-08 21:18
      ——裕鸿·国悦中心——

      裕鸿也算是港区的隐贵房企,可惜发展比较慢,在市场上好久没声音了。

      最近听说国悦中心在内购,主要针对内部员工及老客户,公寓均价价6500-7000元,非常优惠,前段正商宇航铭筑还卖8000多呢。
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      这个项目位于港区华夏大道与慈航路交汇处,属于北港的老中心地段,北边是河南省省立儿童医院和疗养院,东边是裕鸿国际世界港,周边成熟。但又不像豫发、正弘那样旁边有河啊,湖一类的,整体环境一般。
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      项目总占地172亩,容积率1.05,是一个低密商业综合体,受制于限高,没法做高高的地标,整体形象一般。

      产品打造为商墅、商铺、公寓,其中:商墅主要是合院、双拼、联排三种产品形态,一共196套,这个别墅做的新中式风格,从示范区来看,建筑品质还挺高。
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      公寓一共9栋(三栋7层,六栋5层),其中平层公寓1127套,LOFT公寓116套,平层层高3.85米,LOFT层高5米。LOFT位于每栋楼顶层,为毛坯;其余均为平层,以38㎡和45㎡产品为主,精装交付,装修标准1500元/㎡。
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      怎么说呢,这个公寓都是多层,相比普通的筒子楼公寓,舒适度要好狠多。

      但本质上,这公寓算是底商的延伸,路边一圈,反而缺乏私密性。
      我曾经在其他城市见过这种底商上一圈的公寓,感觉更像商户的仓库,或者宿舍,体验感并不好,租客也不太喜欢。
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      综合来看,还是别碰港区的公寓了,楼市下行时期,稳稳的保值比有风险的升值更重要。
      (展开全部)
      裕鸿国悦府裕鸿国悦府
    • 房产评论师
      唱唱反调 点评 正商智慧城 2019-08-06 23:35
      ――正商生态城――

      正商生态城,大概率是接正商智慧城的班。
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      智慧城曾以年销50多亿的成绩,把南龙湖一众楼盘压得死死的,虽然只是单盘,但巨大的供应量,把南区绕城的房价死死的定在9500元。
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      俱往矣,如今,智慧城的升级版,位于郑新快速路与南水北调桥北50米路东的正商生态城,扛起了南区的大旗。
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      对于这个千亩大盘,正商集团也很重视,据说它的售楼部是正商打造的唯一一个亿万级售楼中心,与正商智慧城隔路相望。
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      当然,大盘再大,还看首期。

      这个地块是5月份拍的,挂牌起始价45908万元。该地块最终以45908万元的总价被河南正商珑水置业有限公司(正商)竞得,均价671.07万元/亩,折合楼面价4026.62元/㎡。
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      一号院位于管城区荆庄路东、豫五路南。用地面积:45604.51平方米,总建筑面积:160202.36平方米,建筑密度:21.76%,容积率:2.49。

      规划有3栋高层+8栋洋房+1栋幼儿园+1栋物业用房。规划总户数:1046户,规划停车位:1090个。

      高层户型在92-119平米,洋房户型在103-143平米左右。
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      既然叫生态城,最大的特色就是生态环境了。整个生态城的住宅很多是临河打造。

      河流方面:南水北调运河、十八里河以及十七里河三河交织,当然,现在除了进不去的南水北调,十八里河和十七里河还处于原始状态,恐怕要绿化改造了才能看。

      公园方面:除了连片的滨河公园外,这里的公共配套还有体育公园、城市广场、十七里河公园。
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      虽然环境吹的很好,但这本质是个刚需盘,与智慧城无两样。

      预计高层均价10000-11000左右,洋房13000-14000.
      那么问题来了,同样14000,是买北边2公里的融创高层,还是买正商的洋房?
      (展开全部)
      正商智慧城
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