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      楼市分析

    盯紧!某些开发商的房子,马上要降价了!

    发表时间:2019-09-25  作者:茅十八  来源:米宅<原米宅米宅>

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    现阶段,开发商的日子真是太难了。

    1


    最近,接连发售的几个房企融资,利率是真高。
    上周五,刚刚在香港上市满两个月的中梁控股,公告发行3亿美元优先票据进行融资,期限2年,利率高达11.5%;

    福建开发商泰禾集团,继2个月前发行了一笔利率高达15%的美元债之后,紧接着又宣布要发售利率达11.25%的美元债;

    猛一看,15%?!泰禾这笔3年期的4亿美元债,从年息率来看,至少是2012年以来的融资成本新高纪录。

    此外,6月份,佳兆业、华南城、新湖中宝等房企发行的美元债,年息率统统都超过了11%;中南建设、正荣地产等,多家房企的多支美元债,息率都集中突破了10%。

    不止美元债 ,房企在国内的融资成本也明显提高了不少。

    比如近日粉丝咨询的,荣盛沧州子公司发行的信托基金,利率也是相当高了:

    30-100万元,约定年化收益率10.5%;

    100-300万元,约定年化收益率11.0%;

    300万元及以上,约定年化收益率11.5%;


    人民币30万元就能起投,年化收益都在10.5%以上——啧啧,这姿态是真低、融资成本是真高。

    这么贵的钱,开发商借得是真肉疼。

    2


    但对于开发商们而言,再贵的钱,都得忍着咬牙借。

    因为如今的市场,没钱就等于没命,能借来钱就有活下去的希望。

    尤其是下半年以来,很多开发商的缺钱程度,已经到了性命攸关的时刻,毫不夸张。

    这其中,最重要的两方面原因,就是空前严峻的资金监管,以及悬在每个房企头顶的巨大偿债压力。

    今年7月,发改委发布通知,规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;

    随后8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底的水平。


    如此以来,房企的海外发债融资、房地产开发贷、地产类信托等融资渠道全面收紧,监管部门多方围堵,这些对于房企来说,无疑是场暴击。

    更糟糕的是,今年下半年一直到2021年,一大批开发商都要面临巨大的偿债压力。

    海外债方面:

    2017年,内地房企海外债券到期额为212.65亿美元、246.47亿美元;

    2018年,海外债券到期额为246.47亿美元;

    2019年 ,这一数据要猛增至475.66亿美元;

    随后2020年、2021年分别高达339.76亿美元和467.02亿美元;


    国内发债到期情况更不乐观,Wind数据显示,2019年至少有721只地产债券到期或提前兑付,合计需要偿还的金额有望达5089.27亿元。

    什么概念?

    这一数值,是2018年全年的2倍之多。

    这么多的债务怎么还?

    大部分房企的解决方式是——

    借新债还旧债。

    上半年,不少开发商拿绞尽脑汁融来的钱,去填补上半年到期的债券;结果到了下半年,新一批到期债务又来了,还得继续借、继续还……

    庞大的债务就像雪球一样越滚越大,房企们拆了东墙补西墙,没有一点喘气的空档。

    3


    但,好在一些大开发商、一线品牌开发商们融资渠道多、实力强、底子厚,虽然借款利率高,也在可承担范围内。

    但实力薄弱、渠道又不多的小开发商们就没有那么幸运了,2019年至今为止,已经有一些小开发商群体,极尽所能,还没有融到一分钱……

    那怎么办?

    最简单粗暴的方法,就是卖地、卖项目,断臂割肉求生。

    近一年来,已经有粤泰股份、阳光100中国、中华企业、云南城投、新湖中宝等多家房企出售旗下项目,这其中还有两个处境甚是尴尬的新城控股和泰禾集团。
    广州本土房企粤泰股份,将旗下包括嘉盛项目、天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾80%股权等5个优质项目或部分股权,以63.97亿元打包出售给世茂房地产;

    阳光100,以13.34亿元把重庆阳光壹佰70%股权卖给了融创;紧接着,又把卓星集团100%股权及债权,以46.6亿元卖给了佳兆业;前不久,又卖了东莞松山湖的产业园区用地;

    这里面,疯狂甩卖的粤泰,有一组数据很有意思。

    截至2018年底,粤泰股份的短期借款37.2亿元,长期借款16.86亿元,逾期本息高达31.98亿元,货币资金仅仅3.91亿元,赤裸裸地踏入了生死边缘。

    在今天,一定还有更多和粤泰一样的小房企,博了命地在生死线上挣扎。

    泰禾和新城的尴尬在于,实力并不算太薄弱,但长期以来负面缠身。

    内部人士透露,泰禾已经陷入资金链危局,3月起火速卖给世茂8个项目股权,包括杭州蒋村项目、佛山泰禾院子项目、南昌梦湖项目、漳州红树湾项目、广州增城项目、杭州同人山庄项目、苏州淀山湖项目、杭州富阳项目等。

    而新城更是因为董事长事件之后,一蹶不振,多家银行对其停贷。

    为了缓解僵局,7月,新城一口气卖了10个项目;8月底,再次转让旗下6个地产项目;短短两个月里,新城控股已被披露的转让项目超过20个,分布在青岛、郑州、江阴、江西上饶等地,回流现金超过一百亿。

    4


    在这场楼市寒冬中,房企个个举步维艰,一些开发商急于周转、急于回笼资金的情况会越来越多、越来越迫切。

    所以,接下来我们会看到,一些房企慢慢地要开始降价抛售房子了。

    比如债务缠身的泰禾,近期合肥院子项目新楼备案价,均价只有13600,而去年同期、同样的产品,备案价还是21000,降了足足6500元/平!

    当然,诸如此的泰禾,不只一家。

    接下来,要盯紧那些负债率高、临近债券到期偿还日、现金流又非常紧张的房企,陆陆续续都会开启促销、降价、特价、团购低价房等等。

    这些对于买房人来说,都是不错的机会。

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    (完)

    责任编辑:朱含茵

    标签: 开发商  
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